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隨著“一帶一路”行動的落實和長江中游城市群發展的推進，全國貨物運輸總量將迎來新的提升。
　　政策利好頻頻傳出，資本市場更是早有動作。2014年物流業投資增勢迅猛，一大批知名物流企業已經或正在籌備上市融資，并購、重組案例層出不窮，各類投資機構普遍看好物流業。結合“互聯網+”戰略在物流行業的“上天落地”，2015年將會成為物流園區發生深刻變革的起始之年。
　　物流園區模式
　　向細分和融合發展
　　據了解，物流園區的運營管理模式基本分為三大類：政府自上而下的管理模式，(物流)企業自下而上的自發建設模式，政企聯合模式。其中，政府主導的自上而下的管理模式較為普遍，如北京空港物流園區、深圳平湖物流園區和南京龍潭物流園區等。
　　“如果從企業的角度來看，物流園區的模式只有一種，就是經營土地，建造適合于他的客戶群的區域，包括庫房、道路和服務等。”德利得物流總公司運營總監惲綿說，“站在社會的角度來看物流園區是有功能定位的，有公路港類型，有出租存儲類型，有服務類型，也有服務加出租類型。從供應鏈的角度來看又不一樣，有分撥中心、倉儲中心、配送中心等。”
　　事實上，隨著國家近年來對物流產業的重視程度不斷加深以及電商等平臺的崛起，促使物流園區的模式也在不斷創新發展。對提高物流效率的要求不斷增加，使一些物流園區功能按照企業需求進行了行業細分。具有競爭優勢的平臺型企業“裂變式”發展，在物流地產、快遞快運、干線運輸、汽車物流、冷鏈物流等細分領域開始占據主導地位。
　　統計局數據顯示，2014年全國貨物運輸總量達到439.1億噸，比上年增長7.1%；貨物運輸周轉量達到184619.2億噸公里，比上年增長9.9%。2014年鐵路貨物運輸總量為38.1億噸，比去年降低3.9%；公路貨運總量為334.3億噸，比去年增加8.7%。
　　“隨著產業發展和居民消費模式的變革，我國物流的需求結構正在經歷深度調整。鋼鐵、煤炭等‘黑貨’物流增速放緩，進出口貿易物流需求增速回落，電商物流、快遞快運、冷鏈物流、農業和農村物流需求依然保持快速增長。物流園區的發展將從規模的快速擴張，轉向質量和效益的提升。”中國物流與采購聯合會副會長賀登才說。
　　不僅如此，各種產業向物流產業的融合也正在走向深入，制造業與物流業“兩業聯動”，逐步走向商貿業、金融業等“多業聯動”，合作共贏的“產業生態圈”正在形成。以某個產品或產業為核心，相關的研發、采購、設備、制造、維修、銷售、物流、回收以至于金融、保險等業態高度集聚，協同發展的“產業融合體”雛形顯現。
　　“物流園區是產業集聚的平臺，產業集聚是物流園區發展的基礎。凡是緊緊圍繞產業發展建立的物流園區都有較好的發展前景，凡是脫離產業需要的物流園區很難擺脫經營困境。”賀登才說。
　　一線城市“一庫難求”
　　二三線城市招商困難
　　雖然物流園區近年不斷地在摸索學習創新，但從總體來看，我國物流業發展水平還比較低，物流園區在規劃、建設、運營、管理以及政策方面還存在一些問題。一些地方脫離實際需求，盲目建設物流園區，片面追求占地面積和投資規模。另一方面，由于缺乏對物流園區內涵的認識，一些市場和物流企業也冠以物流園區的名稱。
　　“一些企業開始并沒有真正想做物流，都是言不由衷，用物流園區做幌子來圈地，利用土地的增值來獲取最大利潤而不是物流園區，所有出問題的物流園區都是這一個原因。”惲綿說。
　　賀登才認為，近年來全國物流園區有了很大發展，但各地供求狀況各不相同。從一般情況看，大城市特別是特大城市隨著擴容改造，倉儲設施被迫外遷，而新建用地十分緊缺，導致倉庫租金不斷上漲，甚至“一庫難求”。而在一些三四線城市，脫離實際需求，盲目上馬的物流園區，由于需求不足，功能定位不準，形成先天缺陷，許多園區出現了招商運營困難。
　　從已建成的園區看，多數物流園區水、電、路、網絡、通信等基礎設施建設滯后，集疏運通道不暢，路網配套能力較差，普遍缺少鐵路和多式聯運中轉設施。另外，在一些重要物流節點，仍然缺少設施齊全、服務能力較強的物流園區。
　　“但同時，我們注意到一些開業較早、運營較好的物流園區經過十幾年發展，已進入連鎖復制階段，在當地安家落戶，輸出管理和服務，向網絡化發展。如浙江傳化、廣東林安、深圳寶灣以及普洛斯等知名品牌，在最近幾年都獲得較快發展，而且擴張速度還在加快。特別是在資本和技術‘雙輪驅動’下，各類資本普遍看好物流園區，更推進了市場洗牌和品牌集中。”賀登才說。
　　資本不斷注入物流園區
　　“互聯網+”是未來趨勢
　　2014年物流業投資增勢迅猛。阿里巴巴、京東商城先后上市，一大批知名物流企業已經或正在籌備上市融資，并購、重組案例層出不窮，各類投資機構普遍看好物流業。據不完全統計，獲得風險投資基金的車貨匹配類信息平臺不下50家。各類資本大量介入，新的經營模式受到資本追捧，正在改變著傳統的“游戲規則”。在推動模式創新的同時，對傳統物流企業形成了巨大挑戰。
　　賀登才表示，今后一個時期我國物流業將處于“三期疊加”的發展階段。即物流產業地位的提升期，現代物流服務體系的形成期和物流強國的建設期。在這個時期，全面的創新改革、全面的平臺整合、全面的結盟合作、全面的誠信建設等“四個全面”，將成為普遍現象和重點任務。
　　“大物流網絡、多平臺、生態整合，這是未來的趨勢。移動互聯網驅動整合行業的裂變成為必然，保守的思維和模式即將被新型的模式顛覆。傳統的物流園區要么主動整合，要么被整合。”漢森世紀供應鏈管理咨詢總經理黃剛說。
　　黃剛指出，看物流園區的需求，要看未來物流供應鏈的趨勢；看物流供應鏈的趨勢，要看未來的商業趨勢。未來的商業趨勢是必須結合互聯網變革傳統商業發生的裂變。在模式上是未來的物流園區整合趨勢是“天網+地網”模式，在技術上應是移動互聯網+大數據+金融+標準化技術等多維度技術融為一體。
　　“對于進駐公路港物流園區里面的配貨物流公司，物流園區為他們提供信息化的幫助是有意義的。但是這件事情到現在為止沒有幾家做成的，因為做園區的人不懂做物流，但未來的趨勢是一定存在的。”惲綿說。