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商貿物流業另類估值術

發布時間:2015-11-17 10:01:05 證券市場周刊

在互聯網+時代,商貿物流企業也開始紛紛介入,轉型是大勢所趨。
  小商品城搭建“義烏購B2R平臺”,并著力于與國家“一帶一路”戰略深度融合,已與“義新歐”鐵路合作。無獨有偶,H股中的同行業公司毅德國際也是選擇向這樣的方向轉型。10月16日發布的公告顯示,其全資子公司深圳市前海毅德商業管理有限公司(下稱“前海毅德”)分別與深圳中順易金融服務有限公司(下稱“深圳中順易”)及上海天地匯投資管理公司(下稱“上海天地匯”)訂立戰略合作框架協議,并與地方政府一起,合作開發服務四川綿陽本地“互聯網城市”以及“公路港”物流項目。此外,公司還將在泰國合資建立首個海外項目“毅德城”。
  上述公司的舉動意味著,國內處于領先地位的商貿物流企業開始進軍互聯網物流領域,投身“智慧城市”的新藍海。而商貿物流企業也借此迅速地切入了小商品城營運企業的戰略領域。
  主動轉型
  毅德國際早期的營運模式以銷售其開發的以商貿物流為特色的“毅德城”物業為主,其業主多數為希望在毅德城內積極開展業務的中小型企業主。受惠于全國興起的舊城改造計劃及城鎮化過程,早期非常順利的銷售為毅德國際提供了良好的現金流。
  公司一直專注于中國三四線城市及部分選擇性地進入二線城市開發并運營大型商貿物流中心,截至目前,毅德國際已開發了16個商貿物流中心項目,土地儲備達1042萬平方米,2015年上半年公司實現營業額95106.5萬元,同比下降2.46%,實現凈利27108.1萬元,同比增長22.72%。
  毅德國際財務報表顯示,近幾年,隨著行業發展速度進入下行通道、經濟增速下滑以及新產業的沖擊,其業績呈現放緩勢頭。2015年上半年,毅德國際的毛利為4.38億元,同比下降29.3%,物業銷售9.26億元,建筑面積為133508平方米,分別同比減少3.9%、4.0%。
  而在2013年,毅德國際全年利潤增長高達444%。兩年時間,行業環境和企業盈利發生了非常大的變化。
  這種變化在小商品城的運營商、住宅類房地產開發商以及同類的競爭機構身上也極為明顯。本質是由于地方經濟過度依賴于土地財政方面,且造城運動已經度過了發展迅速的第一階段,開始進入更高級的市場發展階段。
  分析與毅德國際相似的同行業公司,華南城、五洲國際、卓爾發展等商貿物流企業,近兩年的業績均呈現放緩甚至下滑。這些公司在創立初期無一例外地都使用了類似的模式——點狀單項目管理。隨著企業版圖的擴大,這種點狀單項目管理方式逐漸暴露出了一些不足。
  多方因素使公司從管理體系到標的實現都遇到了阻礙,并促成其重新進行集團資源的配置并調整CRM系統、物業管理系統和信息通路,以使其更有可持續發展能力并為集團貢獻更高的利潤。
  借助互聯網東風
  通過對全國十余家毅德城百萬商戶的實地走訪調研及大數據分析,毅德國際主動尋找到了一條能夠解決商戶目前困境、又能夠主動實現雙向利益回饋的價值發掘新思路。
  2015年,公司逐步嘗試搭建一個全新的基于物業管理、運營、品牌聯合推廣、商戶成長協助的金牌物流管理系統。
  要想實現高附加值的客戶服務,金融板塊是重中之重。2014年6月,深圳市前海毅德金融控股有限公司正式注冊成立,標志著其金融業務正式開啟。2015年4月,毅德在深圳前海取得融資租賃牌照。總裁王德文表示,毅德控股金融將以融資租賃業務為起點,發揮融資租賃快捷便利的特點,為商戶提供設備融資服務,支持全產業發展。
  隨后,10月16日,毅德國際發布公告稱,子公司前海毅德與深圳中順易、四川省綿陽市涪城區政府,在綿陽市戰略發展“互聯網城市”。此外,毅德同時還與上海天地匯、綿陽政府合作,戰略開發綿陽市“公路港”物流項目。
  10月底,“毅起來”互聯網平臺上線,它將致力為商家與客戶提供電子商務、現代化物流、互聯網金融、同城O2O等一站式的智慧互聯網城市服務。
  據發改委、工信部等八部委印發的《關于促進智慧城市健康發展的指導意見》,到2020年,中國將建成一批特色鮮明的智慧城市。而現在,毅德國際在智慧城市方面的戰略布局已定,預期將迎來更多政策利好。
  關于小商品城的“義烏購”,海通證券曾預測,至2017年將實現150億-200億元在線交易額,加撮合交易額總計約1500億-2000億元,而更遠期的目標是線上線下合計實現1萬億及以上交易額。參考當前阿里巴巴約3萬億的交易額和1.3萬億市值(對應0.43倍PGMV),從長期角度有機會實現1萬億交易額的小商品城B2R交易平臺(且包含金融、物流等業務價值),其價值也絕不會止于2000億元。
  那么,毅德國際的估值應該怎樣重估?中國銀河國際在11月初的研報中分析了毅德國際的物流金融板塊,該機構認為,公司已經與平安銀行、中信銀行和招商銀行等簽訂協議,后者為公司提供融資便利。發展物流金融業務,有望在三至五年內貢獻10%的凈利潤。
  呼應“一帶一路”
  11月2日,國務院總理李克強對全國推進內貿流通現代化電視電話會議上做出重要批示,進一步推動大眾創業、萬眾創新,鼓勵發展各類主體參與,線上線下嘈合的流通新業態,切實把現代物流業打造成為支撐經濟社會發展的重要產業。
  2015年6月,毅德香港(毅德國際控股全資附屬公司)與泰國曼谷開發商SitichaiCharoenkajonkul訂立諒解備忘錄,SitichaiCharoenkajonkul將成立項目公司,并向該公司注入項目地塊(占地面積共約60萬平方米)。成立項目公司及向項目公司注入項目地塊后,毅德香港將自SitichaiCharoenkajonkul收購項目公司49%的權益,總代價為10.8億泰銖(相當于人民幣1.98億元)。項目公司擬將項目地塊發展成為一個現代化的商貿物流項目。這將是毅德國際首個海外項目。
  搭上這列快車,搭載在毅德國際商貿物流項目上的數以億計的中小型商戶也將很快從中獲得國際商機。毅德國際所獲得的各種落地數據、商訊和盡職調查中產生的以數據為基礎的調研結論,對于平臺上的各大國內商戶而言,代表著真實、快捷、低成本,而對于泰國所輻射的東南亞商戶而言,同樣意味著大量的商機和迅速的切入市場。不僅節省了大量前期工作,而且最重要的是規避了相當高的前期風險,這令雙方商戶都能在毅德國際這個商業高信用平臺上更快捷、安全地拓展商業。
  毅德國際希望通過該項目的推進,為未來公司的海外投資夯實基礎,為搭載在全國12個“毅德城”商貿物流園區內的數億商戶帶來更低集合成本、更高物流效率的國際商機,最終促成項目間良性發展與協作,以期為公司及股東貢獻更高的利潤。
  該項目預計最早在2016年開始預售,在2017年完工。據中國銀河國際的研報稱,項目最終凈收益歸屬于毅德國際的將為20億元。

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