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互聯(lián)網(wǎng)改變了世界，重塑了商業(yè)。在商業(yè)地產(chǎn)市場中，互聯(lián)網(wǎng)改變的是零售店鋪，而物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面也將是變化最大的行業(yè)。

當前的零售被分為線上和線下，并且，隨著各種技術的突破，消費升級，顧客對體驗的要求越來越高。

供職于萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司資本市場研究部的主管Anthony Duggan研究發(fā)現(xiàn)，隨著客戶越來越多地選擇通過多種渠道特別是移動端購物，零售商鋪正經(jīng)歷著翻天覆地的變化。不過盡管零售物業(yè)毫無疑問受到消費者行為巨大轉變的影響，但實際上物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面才是變化最大的行業(yè)。

全球范圍內(nèi)的零售產(chǎn)業(yè)，在線上的快速崛起推動了這場變革。在中國、美國、英國、德國這些互聯(lián)網(wǎng)滲透率高的市場的帶領下，這種趨勢已經(jīng)隨著電子商務的普及而蔓延至全球。

無論是對于零售商還是消費者而言，在線銷售的一個關鍵環(huán)節(jié)是送貨方式。對于零售商來說，在線銷售的宣傳、庫存管理、全球價格策略制定，以及最重要的按時將貨物送達正確地點，都是艱巨的挑戰(zhàn)。

商品到達銷售國，然后被運至物流設施，最后按照明確的商業(yè)數(shù)據(jù)將其配送到商鋪網(wǎng)絡中的日子已經(jīng)一去不復返了。現(xiàn)在，同樣的貨物需要在非常短的時間內(nèi)進行挑揀、包裝并配送到指定位置。如果客戶退貨，他們還得在同一系統(tǒng)原路返回。

Anthony Duggan認為，對于零售商來說，這意味著送貨速度已經(jīng)成為比價格更重要的競爭點。贏得市場份額的關鍵愈來愈關乎能否實現(xiàn)最晚截止時間下單和最早送貨時間。事實上，一些零售商現(xiàn)在提供當日送達服務，讓消費者既能享受“實體”門店的及時性，也能享受足不出戶訂購的便捷性。

所有這一切的最終結果就是，重視如何調整和升級物流網(wǎng)絡。以英國一家領先的零售商John Lewis為例，十年前他將75%的投資用于門店。如今，他將75%的投資用于配送和IT，只有25%用于門店。

這一趨勢推動了物流設施的有力增長，包括超大型區(qū)域配送中心（儲存、拍照、分揀、包裝和整理分類貨物），以及城市包裹配送點和倉庫站點，這些設施都是為了保障“最后一公里”的配送時間，以滿足消費者的需求。

雖然兩者都是極具吸引力的投資機會，但正是在這些城市當?shù)卦O施鋪設中，一些巨大機會引起了注意，私人投資者可以利用它尋求穩(wěn)定長期的回報，并利用城市崛起和規(guī)模日益擴大的城市化所帶來的機會。這在需求和供應兩側都具有一些有吸引力的投資前景。

首先，隨著電子商務的增長，給不斷擴張的城市集群提供“最后一公里”送貨服務的需求也不斷增加。零售商和快遞公司將繼續(xù)發(fā)展其城市物流服務，以滿足消費者需求，對于更合適物流設施的需求將相應增長，這種強勁的需求預計將帶來穩(wěn)定的入住率和租金增長。

第二，充滿活力和不斷發(fā)展的城市需要一個高效運作的供應商網(wǎng)絡，比如從新鮮食品供應商到汽車零配件供應商、批發(fā)柜臺和倉儲等。因此，推動了對于物流物業(yè)需求的不僅是電子商務，其他企業(yè)也希望在靠近客戶的地點建立基地。

第三，隨著城市的發(fā)展，對于土地的壓力和來自不同用途之間的競爭不斷加劇。Anthony Duggan認為，城市物流是在大城市中心拿地的較佳潛在切入點。投資者可以采用購買此類資產(chǎn)類型的策略，在中短期帶來收入和資本的增值；而在長期可以根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)更改其用途，比如更改為具有更高價值的用途（如住宅）。

有趣的一點是，城市中心的土地壓力已經(jīng)導致了適合的物流設施短缺。一個很明顯的例子是倫敦，它的政府數(shù)據(jù)表明，在過去20年中，超過一半的工業(yè)用地（該類別包括物流設施）已經(jīng)轉為其他用途。這種供應壓力刺激了租戶的需求，并驅動租金增長和資產(chǎn)估值。

“雖然沒有人會稱城市物流為有魅力的房地產(chǎn)類別，但它似乎對私人投資者變得越來越有吸引力。強大的結構性租戶需求和對合適供應的大局限制，加上在發(fā)展中城市里可能拿到土地的機會，都將令城市物流物業(yè)日益火爆。”Anthony Duggan說。

從中國市場來看，零售實際上已經(jīng)發(fā)展到了一個新的階段，這就是當前最火的“新零售”概念。雖然過去幾年中，電商在中國發(fā)展如火如荼，但通過數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，電商仍然只占到全部零售額的15%，傳統(tǒng)零售仍然有很大的市場和發(fā)展空間。并且，線下零售仍然被認為是低效率的，基礎設施尚未完善，效率仍待大幅提升。

以生鮮電商為例，雖然過去幾年中，無數(shù)資本涌入藍海，想要分一杯羹，但實際情況上，生鮮電商的滲率仍然是個位數(shù)，冷鏈物流成為其發(fā)展中最大的絆腳石，使得運營商的成本無法降低，也難以令消費者的體驗感到良好、穩(wěn)定。

顯然，零售業(yè)的“最后一公里”魔咒還沒有被打破。或許，可以將目光投向城市物流業(yè)潛藏著的新機遇。