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而加大對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)的投入已成為近年來國內(nèi)電商、第三方物流和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的共識(shí)。據(jù)悉，日前萬科收購普洛斯的靴子終于落地，成為了普洛斯第一大股東。記者進(jìn)一步了解，看好物流地產(chǎn)的房地產(chǎn)商不止是萬科，包括綠地、海航、富力、華夏幸福等多家大型房企都已經(jīng)開始探索物流地產(chǎn)這條發(fā)展之路。

 

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析指出，新零售業(yè)態(tài)催生了大量的倉儲(chǔ)物流需求，很多房企想借這個(gè)機(jī)會(huì)開展多元化業(yè)務(wù)與投資的一個(gè)落腳點(diǎn)。與此同時(shí)，多方資本的進(jìn)入必然加劇物流地產(chǎn)的競爭，再加上物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，將會(huì)為企業(yè)專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn)。

 

傳統(tǒng)地產(chǎn)商前來攪局

“國內(nèi)資本發(fā)展物流地產(chǎn)的第一階段，是物流業(yè)務(wù)向物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)化。一批早期的物流業(yè)務(wù)運(yùn)作者有了一定的資本儲(chǔ)備后，看到了物流地產(chǎn)的商機(jī)，抓住機(jī)會(huì)在全國范圍內(nèi)囤積土地，而這一時(shí)期正是全國的物流園區(qū)及房地產(chǎn)非常火暴的，很多房企并沒有看中這塊市場。”環(huán)渤海港口聯(lián)盟秘書長周雷在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)坦言。

 

而隨著近年來眾多傳統(tǒng)地產(chǎn)商不斷攪局物流地產(chǎn)行業(yè)，在業(yè)界也引來了各種質(zhì)疑之聲。地產(chǎn)商一貫對(duì)資金周轉(zhuǎn)率要求極高，而物流地產(chǎn)不是直接通過出售資產(chǎn)來變現(xiàn)的，需要長期持有、運(yùn)營，并通過資產(chǎn)證券化的手段進(jìn)行資金回籠。那么，傳統(tǒng)地產(chǎn)商的出發(fā)點(diǎn)在哪？

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說道：物流地產(chǎn)被多股力量“圍獵”，其實(shí)和商業(yè)消費(fèi)市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)等有關(guān)。在大消費(fèi)的時(shí)代，物流地產(chǎn)能夠發(fā)揮較好的平臺(tái)效應(yīng)，所以現(xiàn)在很多企業(yè)實(shí)際上都在積極關(guān)注此類物流地產(chǎn)的概念。而且很多地方政府希望通過發(fā)展物流地產(chǎn)來吸引各類產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，所以供地方面也會(huì)有各類優(yōu)惠的政策。

 

一些傳統(tǒng)的地產(chǎn)商，看到了以物流園區(qū)方式囤積土地要比以房地產(chǎn)方式拿地更容易，于是開始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。需要注意的是，傳統(tǒng)地產(chǎn)商并不是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的物流業(yè)務(wù)，而是看中了物流園區(qū)規(guī)劃的房地產(chǎn)功能。周雷相繼指出，此外，隨著住宅地產(chǎn)紅利期的衰退，很多房地產(chǎn)商巨頭看到了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高利潤時(shí)代已經(jīng)過去，正在努力尋求轉(zhuǎn)型。而相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，供不應(yīng)求的矛盾導(dǎo)致物流地產(chǎn)的回報(bào)率持續(xù)提升，因此才開始涉足物流地產(chǎn)。

 

中國物流學(xué)會(huì)特約研究員楊達(dá)卿在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)進(jìn)一步表示，中國房地產(chǎn)市場的瓶頸期，以及商業(yè)地產(chǎn)市場在智能化等趨勢下帶來新的機(jī)遇。在商業(yè)在線化趨勢下，智能化倉儲(chǔ)和數(shù)字化服務(wù)，給物流地產(chǎn)市場帶來新的增量空間。同時(shí)，大型物流地產(chǎn)商，創(chuàng)利已經(jīng)不再是基于物流倉儲(chǔ)，而是基于地產(chǎn)信托，而智能化的倉儲(chǔ)讓地產(chǎn)信托有了新的想象空間。

 

此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，相較于發(fā)達(dá)國家，我國的人均物流倉儲(chǔ)面積依然很小。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2017-2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，目前，我國高端物流設(shè)施面積為0.2億平方米，通用倉儲(chǔ)面積為8.6億平方米，而美國分別為3.7億平方米、17.7億平方米。同時(shí)，中國當(dāng)前高標(biāo)倉儲(chǔ)大多還只是倉儲(chǔ)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化，并未實(shí)現(xiàn)智能化的普及。據(jù)此，我國的物流市場存在發(fā)展空間，在新的發(fā)展格局中，中國物流地產(chǎn)面臨著結(jié)構(gòu)化發(fā)展機(jī)遇。

 

繁華背后仍存隱憂

公開資料顯示，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。而眾觀物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在過去10年間，物流地產(chǎn)就像行業(yè)中的一匹黑馬，做出了不菲的貢獻(xiàn)。

 

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。另據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)計(jì)，至2020年，電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億平方米至2.1億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬平方米至6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

 

雖然物流地產(chǎn)這塊蛋糕看上去很誘人，但是物流地產(chǎn)市場屬于周期長、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營，對(duì)精力和資金有著更高的要求，所以這對(duì)于房地產(chǎn)商來說，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

 

“我是不太看好房地產(chǎn)商進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的，很多物流地產(chǎn)或者物流園區(qū)的位置都不是城市居住功能區(qū)，很難轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)功能，如果想囤積土地，沒有上市公司的資本運(yùn)作能力是不行的，還有物流園區(qū)的現(xiàn)金流量一般都沒有形成有利于園區(qū)發(fā)展的資本力量，目前看來仍相對(duì)分散。”周雷對(duì)記者直言，作為物流業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉領(lǐng)域，物流地產(chǎn)雖然也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但與房地產(chǎn)完全不同，物流地產(chǎn)需要物流產(chǎn)業(yè)支撐，否則物流地產(chǎn)是死的，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房地產(chǎn)如此暴利。目前最大的問題是房地產(chǎn)企業(yè)都是地產(chǎn)的工程思維，不是產(chǎn)業(yè)思維，因此地產(chǎn)商想做好物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)是很難的。

 

過去物流地產(chǎn)的粗放經(jīng)營也帶來了低用地成本，但這兩年一些大城市周邊的物流地產(chǎn)用地成本也開始上升，所以也要求相關(guān)房企積極考慮此類內(nèi)容，這也將給行業(yè)發(fā)展帶來更大的競爭。嚴(yán)躍進(jìn)相繼表示：“同時(shí)，物流地產(chǎn)往往會(huì)碰到很多城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，所以很多物流地產(chǎn)的投資也會(huì)受到各類制約。”

 

楊達(dá)卿在接受采訪時(shí)也提到，傳統(tǒng)商業(yè)巨頭涉足物流地產(chǎn)，關(guān)鍵問題在于沒有真正參與供應(yīng)鏈服務(wù)，很難獲得更大價(jià)值。其實(shí)物流地產(chǎn)是一個(gè)高投入，資金回籠慢的市場。目前傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商更多以物業(yè)服務(wù)坐地收錢的模式，不具有控貨能力，也不具備數(shù)據(jù)掌握能力，正在被包括菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東物流的智能化倉儲(chǔ)或云倉挑戰(zhàn)。

 

除此之外，記者注意到，由于準(zhǔn)入門檻低、人才缺乏等原因，物流地產(chǎn)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，光靠大規(guī)模的投資和建設(shè)倉庫是不能解決根本性問題的。企業(yè)需理性投資，只有真正符合市場需要的物流地產(chǎn)項(xiàng)目才能去開發(fā)，千萬不能盲目跟風(fēng)。

 

實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值成關(guān)鍵

目前看來，物流地產(chǎn)這塊藍(lán)海市場聚焦了越來越多的目光，物流地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生變化。受訪專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)商想在這一市場站穩(wěn)腳跟，還需在運(yùn)營模式方面“精耕細(xì)作”，利用有限的土地發(fā)揮更大的倉儲(chǔ)潛能，才是未來競爭的關(guān)鍵點(diǎn)。

 

“房地產(chǎn)商未來需要積極考慮新型的物流地產(chǎn)概念，尤其是要和部分城市的自貿(mào)區(qū)建設(shè)等概念做結(jié)合。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，同時(shí)大力發(fā)展物流地產(chǎn)背后的工業(yè)旅游經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，這樣才真正可以促使物流地產(chǎn)的增加值做大。

 

在周雷看來，房地產(chǎn)商想在物流地產(chǎn)領(lǐng)域獲益，可以考慮與電商、制造業(yè)巨頭和第三方物流企業(yè)達(dá)成長期租賃協(xié)議，合力創(chuàng)造具有覆蓋全球的物流配送基礎(chǔ)設(shè)施和面向客戶的“一站式服務(wù)”，保證穩(wěn)定而持久的投資回報(bào)。

 

事實(shí)上，以上觀點(diǎn)正是國外物流地產(chǎn)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。記者注意到，國外物流地產(chǎn)商一貫以物流平臺(tái)提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)了資源價(jià)值的最大化。

 

另外需要指出的是，一位物流倉儲(chǔ)負(fù)責(zé)人在采訪中告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，我國的“高標(biāo)倉”比較匱乏，現(xiàn)代倉儲(chǔ)的物品復(fù)雜、性能各異，在移動(dòng)、分揀、存儲(chǔ)等一系列流程中需要更高的技術(shù)，當(dāng)然這也為物流地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營提出了較高的要求。

 

對(duì)此，楊達(dá)卿強(qiáng)調(diào)：“高標(biāo)物流倉儲(chǔ)設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，加大智慧物流和智慧供應(yīng)鏈的技術(shù)投入已是必然的考慮。對(duì)物流行業(yè)來說，高效率、高流動(dòng)量是盈利的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)商可以在物流地產(chǎn)市場設(shè)備設(shè)施智能化，服務(wù)流程數(shù)字化、布局發(fā)展網(wǎng)絡(luò)化、向上游影響貨（物流流程）等合理布局，向下游影響車（配送運(yùn)力）發(fā)力，這樣才能從守株待兔模式轉(zhuǎn)向主動(dòng)獵取，提升自身的市場競爭力，從而獲得更大商業(yè)價(jià)值，這也將成為物流地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢。”