發布時間：2018-01-25 09:31:36 北京商報
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收購普洛斯是萬科物流迄今為止最大的突破，更是萬科物流野心的體現。1月22日，普洛斯完成退市，萬科與其他財團為收購普洛斯而設立的基金成為普洛斯權益的單一最大持有人。自此，萬科的物流業務板塊也形成了萬緯物流地產（萬科物流品牌）+普洛斯的格局，這也意味著萬科的物流布局也走向了國際，萬科的物流開發邏輯也正逐漸清晰。不過，在規模增長之下，物流地產的低周轉、低回報也成為萬科不容忽視的問題。
目標
全球布局計劃
聯合多家資本收購全球最大物流發展企業之一的普洛斯是萬科2017年的最大動作之一，2018年這一收購終于落地。
1月22日，萬科發布公告宣布，公司間接全資附屬子公司萬科地產（香港）與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化。GLP于1月22日從新加坡交易所主板退市。萬科地產（香港）確認向由其本身及由若干其他財團成員為收購而設立的聯接基金的總出資額約為24.54億美元。
據介紹，本次收購完成及GLP退市后，聯接基金擁有Nesta Investment Holdings， L.P．約21.4%權益（Nesta Investment Holdings， L.P．持有GLP的100%實益權益），將成為Nesta Investment Holdings， L.P．及其普通合伙人權益的單一最大持有人。
從參與本輪收購方的結構來看，大多為普洛斯原有股東，包括大量中資資本，其中，萬科為本次私有化后的新晉股東，出資比例占到21.4%，占比最高，出資金額約169.2億元人民幣。
“收購普洛斯的順利推進意味著萬科發展物流地產板塊很可能進入提速階段，”一位物流地產研究人士分析，在物流的地產領域里，萬科絕不只是試水，打造全球第一的物流地產服務商才是企業的野心所在，收購普洛斯就是為了進行全球布局。
資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等地共5500萬平方米現代物流設施組合，也是全球最大房地產基金管理人之一，管理資產約390億美元。借助普洛斯在物流領域的資源和地位，萬科無疑可以加快企業在該領域內的規模和布局速度。“因為只有展開網狀的布局才能產生更大的效益”，上述人士進一步分析。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，該收購案顯示出當前物流地產正在成為國內資本追逐的對象，而且得到地產開發商的關注和投入。近期，除了萬科收購普洛斯之外，綠地參股東航物流混改、碧桂園聯合平安購買中集產城股份、榮盛聯手菜鳥網絡等案例不斷涌現，開發商投資物流地產已成為趨勢。
“地產行業逐步從增量開發轉為存量持有環節，也讓越來越多的房企選擇轉型‘城市運營商’。由此，能夠提供穩定且較高回報率的持有型不動產，有機會成為放棄資產配置和投資挖潛的新選擇”，嚴躍進進一步分析。
同策咨詢研究部總監張宏偉判斷，當前樓市面臨深度調整，未來幾年房企都將面臨洗牌。物流地產將是品牌房企謀求轉型的路徑之一。
手段
成立基金 借助資本外力
萬科無疑是在物流板塊野心最大的地產公司。資料顯示，2014年開始，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關的企業。2015年，萬科正式成立了萬科物流地產發展有限公司，加速發展集團物流板塊。
萬科近年來將物流和商業地產視做除房地產開發外最重點的業務。除了入股普洛斯外，去年10月萬科還與4家公司共同設立60億元的物流地產基金，主要用于投資境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。
對此，萬科方面表示，鑒于企業物流地產業務的發展戰略，綜合考慮目前市場環境，公司下屬子公司參與設立擬投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目的物流地產投資基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產領域的投資運作。
成立物流投資基金讓萬科有能力實現在領域內借力發力。據相關機構不完全統計，2017年，萬科投資物流項目23個，投資約17.8億元。最近兩年內，萬科在全國取得物流項目用地超過40宗，幾乎每個月萬科都會在公開土地市場或者以收購方式實現物流地產項目入賬。
萬科毫不掩飾企業在地產領域內的進取之心，“致力于成為物流地產行業領導者”已成為企業公開的目標與口號。
在布局方面，在收購普洛斯之前，萬科的物流業務板塊已經逐漸形成了物流地產體系，打造了集團旗下物流品牌——萬緯物流地產。按照萬緯物流的戰略布局，主要是聚焦全國三大經濟圈及中西部重點城市，截至目前，萬緯物流運營及在建總面積568萬平方米，運營及在建項目74個，進駐城市33個，服務客戶61家。
“除了傳統住宅開發之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業數一數二的優勢業務的領域一是商業地產，另一個就是物流地產。”去年郁亮首次以萬科董事會主席的身份亮相時如是說。同時他還進一步表示，目前萬科的物流地產在行業大概排在第四、第五名，但與普洛斯結合后，將追求成為全國乃至全球第一。
提效
內部各業務板塊協同
值得注意的是，物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產運營，這也是萬科當前不容忽視的問題。但隨著企業物流板塊的規模不斷擴張，盈利問題也將愈發凸顯。
在談及盈利話題時，萬科方面以往從未做出過多解釋。但一位熟悉萬科的相關人士則表示，物流地產開發周期并沒有外界想象得那么長，如果順利項目獲取一年后就能啟動經營；持有成本也比商業地產低，投資回報率一般會好于大多數持有型物業項目。
物流平臺與其他業務板塊產生協同效應，從而實現各個板塊效益提高產生利潤與增值。
有業內人士分析，萬科轉型“城市配套服務商”后，產業地產是其目標體系中的重要板塊之一。將與萬科集團旗下的商業、物業、軌道物業以及其他產業地產項目形成聯動。例如，入駐萬科商業地產的用戶可以在萬科物流進行倉儲等。
在外部協同方面，去年9月，萬科物流與順豐速運簽署戰略合作協議。雙方擬加強互動協調，發揮優勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區及商業配套等方面尋求戰略合作。 這也被外界解讀為萬科為公司旗下各地物流項目實現招商前置的準備。
同時，收購普洛斯后，萬科也將與該公司形成協同業務效應，利用普洛斯所擁有的高效物流倉儲網絡和管理能力，將完善自身的布局，也將為萬科在全球范圍內打造全新的商業發展模式奠定重要基礎。
當前國內也有不少物流園區因為簡單粗放的開發理念而處于閑置狀態，或是簡單的倉儲功能。后續需要企業在產業聚集和電商資源方面實現多方整合等，嚴躍進表示。
張宏偉表示，地產行業從開發商到運營商的轉變已經開始。在養老地產、產業地產、物流地產等“地產 +X 產業”領域里，目前來看，并購或合作在未來對于大型品牌房企更為重要。
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