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回顧2014年，少了以往的紛雜和亂象，產業地產正在以一種有序的方式完成著自我價值的實現。或“聯姻”或上市，這些企業在經歷了多年默默無聞的耕作之后，都以自己的產業故事打動和吸引著更多的客戶、投資者與地方政府。

產業新城運營風生水起，物流地產成兵家必爭，商貿物流地產變身平臺整合商，形態各異的運營模式極大豐富了產業地產的生態圈。盡管酸甜苦辣、發展不一，它們的生存狀態卻真實反映了中國產業升級過程中的喜與悲。

宏觀政策的改變正從市場環境的層面促動著行業聚變，新的投資和運營主體紛紛跟進，互聯網思維等新概念也在敲響產業地產的大門，行業正以從未有過的勢能加速發展繁榮，而2015的產業地產春潮將更為可期。

工業用地政策變局

從傳統意義上講，產業地產最重要的要素非土地莫屬。然而今年以來，隨著國家和地方層面對于規范工業用地土地出讓和園區招商優惠政策的規定接連出臺，原本工業地產的政策紅利正在消失。

從去年年底到今年上半年，北京、上海、湖南、杭州等地相繼出臺了相關工業用地集約化利用政策，推行工業用地彈性出讓制度、“先租后讓”等措施規定。

在各地已有政策落地的情況下，國土資源部又從中央層面對彈性出讓制度、“先租后讓”、差別化地價政策以及分期供地方式進行了定調，試圖從過去的局部地區城市全面推廣到全國。在國土資源部的力推下，《國土資源部關于推進土地節約集約利用的指導意見》于9月正式實施。

對比各地的產業地產新政可以發現，以北京和上海為代表的一線城市對于工業用地產權分割政策不斷收緊，并明確規定了極為苛刻的有條件的分割辦法。與此同時，以武漢、青島、杭州為代表的二三線城市卻仍在放開產權分割用地限制，工業用地上物業形態也更為豐富。

公允地說，對比一線城市的產業集聚能力，中小型城市無論在企業質量還是數量上都難以與之媲美，即使將產業園區放在同一起跑線上，先天的缺陷也讓這些城市難以發力。

而上海市在8月12日發布的《關于中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》中推出的“綜合用地”概念則給了人們更多的啟示，以用途混合的土地來靈活管理產業地產用地的措施未來或許可以在部分地區進行復制。

除了針對工業用地的新政，12月9日，國務院還發布了《關于清理規范稅收等優惠政策的通知》。其中提到，“各地區一律不得自行制定稅收優惠政策;未經國務院批準，各部門起草其他法律、法規、規章、發展規劃和區域政策都不得規定具體稅收優惠政策”。

政策環境的變化固然限制了部分產業地產商的發展空間，但正如聯東集團常務副總裁梁環宇所說，工業用地新政是把雙刃劍。“一方面園區確實難做了;另一方面，行業門檻提高了，這是一個幫助行業去偽存真的過程——越好的城市土地資源越緊張，矛盾越突出，政府就越有選擇余地，可以充分進行考察，最終選擇那些真正管工業、做實事的園區開發商和運營商。”

產業地產資本年

原有的政策紅利消失了，但是經過數年的發展壯大之后，越來越多的產業地產商開始得到國際市場上投資人的認可，產業地產迎來了“資本年”。

3月29日，作為香港資本市場上第一家主打“中國市場化產業園開發運營商”概念的公司，武漢產業地產開發運營商光谷聯合正式登陸香港聯交所。6月27日，主打商務園區運營的億達中國也在香港聯交所掛牌上市。8月25日，主打“產業市鎮”的廊坊市產業地產開發運營企業宏泰發展也正式登陸港交所主板。

在“沖規模”的第一階段結束之后，完成原始積累的產業地產企業通過上市將手中的資產轉化為進行新一輪擴張的資本。

另一方面，對于一些上市準備還不充分的民營產業地產商而言，引入外資私募基金成為趨勢。今年5月29日，上海物流地產企業易商集團出售20%股權予荷蘭最大的養老基金;而同樣位于上海的宇培集團也在今年陸續獲得凱雷、湯森、RRJ和獅城控股的投資。

不過聯手外資基金只是手段，宇培還是將上市作為終極目標。“目前凱雷與湯森的第一輪投資已經用完，未來還有追加投資意向，”宇培集團表示，“目前我們還是要繼續沖資產規模，為2016年上市打好基礎”。

PPP模式興起

不論是今年登陸香港資本市場的三只產業地產新股，還是華夏幸福基業這家產業地產老牌勁旅，都有著十分類似的發展模式。雖然說法各不相同，但核心都是“產業+新城”的產城融合模式。

10月初，國務院發布了《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》，明確了地方政府融資的兩個新方向，一是自發自還的地方債，另一個就是PPP。此后，省級PPP(公私合作模式)指導意見接連出臺。河北、江蘇、湖南等多省紛紛下發了關于推廣政府和社會資本合作模式的實施意見。

在土地財政收入減少、地方債受到規范等背景下，PPP作為化解存量債務以及今后城鎮化基礎設施和市政公用事業建設的重要融資渠道，被各界寄予厚望。在這樣的趨勢下，包括中信地產在內的許多國資背景的房地產開發商也紛紛跟進，發布了與各個地方政府簽訂的PPP戰略。

然而實際上，以華夏幸福基業為代表的中國民營產業新城運營商早就開始踐行這種模式。在PPP的合作中，核心在于解決好“三種關系”：企業與客戶的關系、企業與政府的關系以及企業自身運營的問題。而不論是華夏幸福基業的“產業新城”，還是宏泰發展的“產業市鎮”，核心都是在保持與地方政府良好合作關系前提下解決了企業自身盈利和城市發展的問題。

在固安模式中，華夏幸福代為一級開發和園區招商，也就是代行政府職能，換取的收入是基建費用、土地整理費用、園區服務費的110%，也就是前期費用全部返還后提成10%，以及新增落地投資額的45%。在這個過程中，PPP模式既緩解了政府承擔基建職能之后的債務負擔，也利用市場的力量提升了效率。

隨著各地方政府對于PPP模式的進一步認可，這類民營產業新城運營商未來還將獲得更大發展空間。

商貿物流地產

平臺夢

面對阿里這個“超級平臺商”在資本市場的空前成功，曾經也叱咤中國商業圈、甚至獨領風騷好多年的房地產商們，沒有一個敢說不暗自羨慕。尤其是在線下同樣具有海量中小企業客戶資源的商貿物流地產商。

雖然他們從前幾乎完全沒有、也根本不需要通過服務旗下的大批中小企業來賺錢，但房地產市場的整體萎靡讓他們低價拿地快速分割銷售的滾動開發模式受到了威脅。雖然從報表上看，他們的日子比住宅地產商還是好過許多，但人無遠慮必有近憂，平臺化戰略也成了他們的共同選擇。

9月14日，五洲國際控股有限公司宣布，平安不動產擬于5年內就五洲國際集團未來的專業批發市場及物流項目進行總額不高于人民幣15億元的戰略投資。

11月23日，毅德國際控股也宣布，公司的間接全資附屬公司深圳市毅德投資管理有限公司于2014年11月22日與平安銀行訂立協議。

而與優先選擇打造自身的金融服務平臺不同，以卓爾發展與華南城為代表的另一批商貿物流開發商選擇的是首先完善線上平臺。通過植入支付、結算、店鋪線上運營等服務，商貿物流地產商可以幫助客戶拓展銷售渠道、提高倉儲物流鏈服務的運作效率。

不論金融大平臺還是電商大平臺，對于商貿物流地產商而言都是殊途同歸。以線下數以萬計的中小企業為核心資源建立服務平臺之后，以前的地產商有機會真正轉型為“運營商”，在閉合生態圈中拓展新的盈利模式，并實現從重資產向輕資產的跨越。