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如果要問哪個行業愈來愈得到國家的重視以及資本的追逐，物流行業肯定是其中一個。

2014年，商務部出臺《關于促進商貿物流發展的實施意見》，明確規定通過倉儲用地稅收減半等辦法，支持物流行業的可持續發展，在此之前，普洛斯、阿里、萬科、平安等大型公司均已布局這一領域。

曾被認為是一片紅海的物流行業，似乎迎來了另一個“黃金時代”。據統計，截至2014年5月，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。基于個人消費增長、電商崛起等所帶來旺盛的物流倉儲的需求，以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間，越來越多的房企如萬科、綠地、復星、華夏幸福，也基于自身專業開發優勢，趁物流地產市場需求旺盛時期，積極進入、加快轉型、拓寬盈利渠道，但效果尚需觀察。

資本爭投物流領域

實際上，早在2002年左右，美國物流地產巨頭普洛斯便進軍中國，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產運營商在2005年左右加強在該領域市場的投資、布局力度。

DTZ戴德梁行的報告顯示，除了積極在不同區域拿地，他們也瞄準了高端倉儲業務，在借鑒普洛斯等外資企業的國際經驗基礎之上，紛紛利用新物業形態撬動市場增長點，中國物流地產漸具“一超多強”的市場格局。

由于國內電商業的發展，更多資本開始進入物流行業，互聯網產業就早于地產商開始在物流領域布局。

2011年開始，京東、蘇寧先后通過重資產布局物流倉儲，2013年，阿里巴巴聯合銀泰、復星、順豐等共同組建“菜鳥網絡”，希望通過大數據來實現倉配管理和物流智能化，從而為電子商務企業、物流公司、倉儲企業、第三方物流服務商等各類企業提供平臺服務。

據菜鳥網絡稱，這將是一張能支撐日均300億，即年約10萬億網絡零售額的智能骨干網絡。目標是“讓全中國任何一個地區做到24小時內送貨必達”。

為了實現這一愿景，菜鳥網絡在物流地產中加快了探索及布局的速度。菜鳥網絡董事長馬云于2014年前后，與海南省委書記就三亞國際旅游島試驗區接洽，推進物流倉儲基地項目;此后又連續拜訪吉林、河北省。菜鳥投資方之一、前任銀泰投資董事長沈國軍也曾在公開場合透露，菜鳥早先已經在杭州、金華、海寧、廣州、天津等地市成功拿下地塊。

作為地產界老大，萬科進軍物流領域并不算早。2014年5月16日，萬科借簽約河北廊坊項目宣布進軍物流地產。萬科方面表示，希望借助新一屆政府著力城市群規劃下帶來的產業重心轉移、城市購物中心快速發展、電子商務的崛起，以及移動互聯網消費的推動，迅速建立全國性物流網絡平臺。

2015年，萬科物流地產業務作為獨立事業部在集團內獨立，5月，山東濟南空港現代物流服務基地項目已正式簽約;6月初，中鐵物流集團與萬科在北京達成戰略合作協議;此外，萬科貴陽龍里物流項目和武漢陽邏物流項目的建筑面積分別為10.1萬平方米、7.6萬平方米。

據相關機構統計，目前地產界除了萬科、綠地、復星這樣的大公司，一些園區類的開發企業也在轉型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。

物流也能輕資產?

在傳統行業劃分中，物流地產屬于工業地產范疇，主要面向制造商、電商、零售商、物流公司等客戶，以租金、管理費、服務費、土地升值等作為收入來源。

物流地產是典型的重資產運營。通常一個物流項目的培育期在3-5年，如果按照行業10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久。參與物流地產將占用企業較大的資金及精力。即使像萬科這樣資金實力雄厚的企業，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個物流項目的。

但在美國普洛斯模式下，通過與金融的對接，做到了輕資產運營。據中信證券研究，普洛斯的收益主要來自三大業務部門：地產開發部門、地產運營部門和地產基金管理部門。

其中，地產基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由普洛斯作為基金經理，管理基金及基金旗下的地產，從而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產基金主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產。

值得注意的是，基金管理部門的收入在主營業務收入中占了6%左右，但是貢獻了14%左右的主營業務利潤，是普洛斯盈利性最強的業務。

據悉，萬科物流將引入美國黑石集團作為股東，正是看中對方在全球房地產領域的物業收購、資產管理能力。在引入黑石基金戰略投資者之后，萬科有望實現普洛斯式輕資產模式：即萬科開發物流項目，由黑石收購，進行基金化運作，萬科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅，也即萬科的“小股操盤”模式。

DTZ戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵表示，對于物流市場的新來者，考驗其市場競爭能力最為重要的兩個問題，是客戶資源以及拿地能力，尤其是拿地能力。

他認為，物流地產運營商在和地方政府商談拿地之時，應該和其他企業組成一個聯合體，以其他企業項目的物流服務配套商的身份出現。這些聯合企業可以在當地投資一些重要項目，投資的項目既能夠為地方政府創造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產運營商所提供的服務。

CRIC研究中心人士則指出，大型地產商在這方面有很大優勢。物流地產屬于工業地產的一類，土地來源于協議出讓。企業能否取得優質的物流地塊，很大程度上取決于政府對企業的認可度。以萬科為例，萬科較一般的中小房企明顯具有優勢，更受地方政府青睞。

其認為，在發展物流業務時，萬科可加快建設服務于自身的分撥中心、集配中心和配送公司，反哺原來的主營業務住宅建造、社區服務、商業運營。在擁有全國化的物流基地網絡后，萬科再去用“互聯網+”手段打造新興商業模式，結合點更多，也更容易成功。