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在上海，寫字樓和商業的體量都將在今年創下新高，對于投資者來說，巨大的供應量也將帶來更多的投資風險。因此，在投資市場，對商辦物業投資意向變得愈加謹慎，與此同時，投資者也在進一步尋求新的潛力領域。

“就機構投資者而言，如今判斷物業的投資價值已從城市細分到區域，再細分到板塊以及物業定位等，變得越來越精細。此外，投資者對于資產的配置注重的是物業長期持有的價值以及具有相對穩定的回報。這就驅使機構投資者有意分攤風險，將目光投向新興并且回報相對穩定的物業領域，諸如物流地產、特殊類型的物業之中。”領盛投資管理董事總經理周灝接受采訪時表示。

上海工業用地量驟減八成

造成物流設施的供不應求

周灝進一步表示，隨著中國互聯網消費層面的不斷提升，越來越多的投資者看好國內的物流地產。據CBRE數據統計，2014年中國零售電商占總零售消費比的10%，也就是說中國人消費出去100元的花銷中有10元是用于網上消費。而截至2015年第三季度，中國主要城市中高標準物流倉儲設施存量約2600萬平方米，僅為全國的物流倉儲設施存量的3%。美國即使是傳統零售，其物流空間是國內的4倍，網上零售則要達8倍之多。至此，由于國內零售消費基數龐大且持續呈雙位數增長，尤其是電商的跳躍式發展，是支撐國內高標準倉庫市場發展潛力的基本邏輯，而目前僅3%的高標準倉庫占比無疑令這種潛力的量級充滿想象。

回看上海的物流地產，2015年上海工業用地量驟減八成，高標準物業設施的短缺，與電商、跨境購等帶來的強勁需求疊加在一起，造成物流設施的供不應求。周灝在采訪時就表示，領盛在一些一二線城市持有的物流地產投資項目，還在動工階段，就已有客戶投來意向，探討承租事宜。仲量聯行也表示，在缺乏新增供應的背景下，凈吸納量的增長有望將空置率拉低至個位數，許多此前累積的空置面積已被去化。而供應的緊缺，也致使2015年的物流倉儲設施租金上漲迅猛。

全球投資者加快進駐國內物流地產腳步

強勁的利好勢頭勢必引來全球投資者的關注，領盛投資管理、基匯資本等在等紛紛注資中國物流開發企業；黑石、加拿大養老基金萬豪劍橋也投資中國的物流地產基金；普洛斯亦出資人民幣20億以收購中儲股份15.5%的股權，并宣布雙方將共同出資36億人民幣成立合資公司以開發130萬平方米的土地。從外。國內不少開發商也在積極布局物流市場，綠地去年已逐步將工業物流地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進；萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產項目；萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發工業物流地產，復星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領域。

然而，周灝坦言，目前國內的物流運營、管理水平尚處初步階段。以日本為例，目前雖已有較為成熟的物流地產市場，但是現代化大型物流倉庫在其市場份額仍低于10%，所以物流地產的開發潛力仍然很大。這些都是領盛在十年的駐地運營時間里的觀察所得。總的來說，國內的投資者現在對物流地產是長期看好，眼光也放的更為長遠，不急于快速得到回報。