eeuss影院www免费影院_wwwwww99_91成人网在线_日本黄色免费录像

對于物流地產來說，去年應該是一個洗牌開始的節點，最重要的信號是萬科、平安進軍物流地產市場。

2015年6月，萬科撤銷了物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司，將其作為一個獨立的品牌來運作。萬科要做城市配套服務商，而物流網絡現在已經成為城市配套不可或缺的一部分，從戰略角度看，進軍物流地產可以完善萬科的戰略板塊。截止到2015年11月，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地已正式獲取6個物流地產項目。

平安不動產在2015年初便在旗下成立了物流地產的事業部并開展物流地產業務。2015年10月，平安集團與美國Blumberg Investment Partners合作，此次合作包括多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。平安不動產工業物流事業部總經理陳沛彬曾表示，給供應鏈的生產企業借款、融資這種傳統的業務以后會越來越難做，而通過物流園這樣一個硬件平臺，平安的綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。截止到2015年11月，平安已經開發了成都龍泉與成都空港等物流地產項目，未來將在全國29個節點城市投資打造物流智慧園，并最終形成網絡體系。

綠地集團、萬通控股、華夏幸福、合生創展等傳統住宅開發商近年來也陸續進軍物流地產。此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業也在加緊跑馬圈地。

物流地產屬于工業地產的范疇，指投資商投資開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。現代物流地產包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

在過去一些年中，中國的房企更注重蓋房賣房這種賺快錢模式，物流地產風險低收益穩定，中國資本不把它放在眼里。如今到了存量房時代，去化變得越來越難，住宅地產不到8%的行業利潤已經不能滿足房企的胃口。同時，2015年，北上廣深的物流需求極強，空置率都保持在10%以內，相應的租金回報率也迅速提升，全國整體優質倉儲物業的平均租金已經連續上漲18個季度，這對于房企是一個不小的驅動力。

中國電子商務的飛速發展與大量的國家級區域發展機會，對物流配送中心產生了巨大需求。

首先，中國現代物流設施與發達國家相比差距很大。目前，中國物流成本占GDP比重為17.8%，是美國的兩倍多，可見國內物流運行水平的效率很低。其中主要原因是，在美國人均擁有的倉儲面積達到5平米以上，中國人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10，而中高標準物流設施人均面積更是不到0.015平米。

其次，中國電子商務的的飛速發展，將產生對物流配送中心的巨大需求。《中國電子商務報告(2015)》的數據顯示，2015年，我國電子商務交易額為20.8萬億元，同比增長約27%。全國零售實物商品網上銷售額為32424億元，同比增長31.6%。全國快遞服務企業業務量達到206.7億件，同比增長48%，其中70%是由于國內電子商務產生的快遞量。

此外，2015年涌現出大量國家級區域發展機會，對物流地產有著很大的推動作用。如絲綢之路經濟帶、21世紀“海上絲綢之路”、長江黃金水道經濟帶、上海自貿區、前海新區以及京津冀一體化等，物流在其中都扮演著至關重要的角色。

巨大的需求，對于萬科、平安等物流地產開發商來說就是巨大的機會。

起步晚、土地資源稀缺、運作經驗欠缺等因素將制約萬科、平安們趕超行業領頭羊

由于國外商業消費更加發達，從國外來的外資企業能夠前瞻性地布局物流倉儲，有了很好的先發優勢，據戴德梁行發布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示，在國內市場，國際性物流地產商占據了大部分市場份額，其中普洛斯占55%，嘉民占11%，而國內背景的宇培、寶灣才占到了6%與9%的市場份額，而平安只占到了1%的份額，可見差距的巨大。

除此之外，物流地產是依賴租金收益的行業，而我國高端物流設施超過60%集中在一線城市，由于政府下調城市工業用地指標，加上物流地產相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻率低，政府在審批過程中很少會單獨批準大片土地建設物流基礎設施，導致開發商拿地越來越難。

布局物流地產，如果你想靠租金收益活下去，那你就大錯特錯了，其最終的競爭還是在資本運作方面。通過運營多個項目打包成的資產包，產生穩定的現金流，資產包形成良性狀態之后通過資本化的途徑把產業地產變現，這才是最佳路徑。因此，對于萬科、平安等物流地產開發商來說，打造一支高質量的資產運營團隊是一個極其重要的事情。

縱觀整個市場，對于物流的需求是極大的，雖說國內的物流地產商起步晚，已經有外資企業占有80%左右的市場份額，加上國內一線城市土地資源稀缺等制約因素，國內物流地產商的崛起之路顯得極其艱難，但傳統住宅開發商仍然有自己獨特的優勢，如房地產開發商自身擁有不少商業項目，借此擁有數量龐大的企業客戶群體，能為其物流地產發展帶來客戶資源。萬科、平安等國內企業能否后來者居上，我們拭目以待。