增速接近60%仍供不應求！物流地產發展新方向
發布時間：2017-03-15 09:29:08 萬聯網
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國內物流地產發展正當時
根據中國倉儲與配送協會統計，2015年全國通用倉庫面積達9.55億平米，2014年為9.1億平米，同比增長約5%，這一增速相對穩定。與之相對應的是倉儲固定資產投資增長迅速：2015年全國倉儲固定資產投資達6620.15億元，同比增長28.3%，2011-2015年的復合增速達到28.4%，遠高于同期固定資產總投資16.2%的增速。
雖然倉儲面積雖已達到9.55億平米，但其中高標準倉庫占比非常小。（倉儲本身按建設標準可以分為高標準倉庫和傳統的倉儲設施。高標準倉庫一般高度在9米以上，配有裝卸平臺適合現代化物流要求。）據估算，2015年底完工投入使用的高標準倉庫面積約2000萬平米左右，占通用倉總量的2%左右。
高標準倉庫的供給增速也明顯高于倉儲總量的增速：2010年以來，高標準倉庫供應增速一直在40%~60%左右，2015年高標準倉庫新增供應約700萬平米，增速達到54%，而同期倉儲總量的增速僅在5%。
此外，中國高標準倉庫供應方集中度非常高。普洛斯（GLP）是業內的龍頭，2015年普洛斯的供應面積達到1180萬平米。根據戴德梁行統計，普洛斯約占行業前十份額的55%。 2016年普洛斯供應面積達到1490萬平米，行業前五供應合計達到2070萬平米。
2010年以來，中國高標準倉庫供應增速一直在40%~60%之間，在持續的高增長下，租金一直在上漲，空置率普遍處于低位，與同期寫字樓空置率接近，依舊是供不應求狀態。
國內消費增長持續，零售尤其是電商增長為高標準倉庫需求帶來增量。國內消費的增長尤其是電商行業的增長是高標準倉庫增長的主要動力之一。
根據普洛斯的研究，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍左右，每平米的物流倉儲面積約能支撐7萬元左右的交易額，按這個測算目前電商行業規模為4.7萬億元，對高標準倉庫儲的需求就在6700萬方左右，遠超目前供給。
零售行業對高標準倉庫需求的帶動主要來源于三個方面：1.零售行業整體的增長推動對倉儲需求的增長，國內零售行業目前還維持著10%以上的增速，帶動倉儲需求的增長；2.電商行業滲透率增加帶動對倉儲需求的增長，目前零售行業中網購規模在持續擴大，相同的交易規模下，電商比傳統零售行業需要的物流倉儲面積更大，是將傳統零售中對商鋪、購物中心等的需求轉移成對于物流地產的需求；3.電商更傾向于使用高端的高標準倉庫以提升效率降低物流成本。
新進入者將帶來行業格局變化
中國的高端物流市場目前已外資為主，但國內資本進入在加快，平安不動產、萬科等多家企業開始進入物流地產行業，成為行業中新的變量。
平安不動產于2013年進入這一市場，2014年收購了成都空港物流項目，截止到2016年2月，平安不動產工業物流項目分布于上海、天津、成都、重慶、青島、大連、武漢、廣州、南京、濟南、西安、杭州、揚州、廊坊、長春等30多個城市。
萬科從2015年開始進入物流地產行業，與黑石合作，通過收購現有項目和拿地方式拓展物流地產板塊。此外，另一家上市公司東百集團也在2016年宣布進軍物流地產行業，目前已獲取6個項目。
目前市場上物流地產的供應方仍以外資為主，但國內資本正在積極進入。從排名看，除了普洛斯以外，其他公司份額差距都不大，隨著平安不動產、萬科等的進入，行業前十的格局可能會被打破。
以萬科為例，根據萬科拿地公告，萬科2015年以來合計獲得的物流地產建面達到150.8萬方，這些在2016-2017年都會形成供應，2017年，預計萬科的供應量有望達到150.8萬方，躋身前十毫無疑問。而平安不動產的進展更加迅速，根據平安不動產官網顯示，已在全國30多個城市布局，有20個物流園區項目，合計可租賃面積超過615萬平米，其中除了廊坊園區外均已開工建設。
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