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萬科在物流地產領域的布局在2018年有了新的發展。

2017年7月14日，亞洲最大的物流地產巨頭普洛斯宣布私有化時，萬科隨即斥資193億港元參與領投，而在私有化完成后，萬科將持有普洛斯21.4%的股份。

時間的列車駛入2018年。1月22日，萬科A發出公告，普洛斯從新加坡交易所主板退市完成私有化，普洛斯的股權將通過Nesta Investment Holdings，L.P持有，收購完成及普洛斯退市后，萬科的聯接基金擁有Nesta Investment Holdings，L.P.約21.4％的權益，將成為單一最大持有人。

收購普洛斯是萬科在物流地產方面最濃墨重彩的一筆，而進軍物流，萬科已謀劃已久。自2014年起萬科便開始布局物流地產，先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司，2017年公司共獲得物流地產項目36個，權益建面達到249.3萬平方米。

萬科這艘大船在房地產進入白銀時代的背景下，開始謹慎地調整航向，轉型城市運營商。在房地產之外的物流地產領域，公司董事會主席、首席執行官郁亮也為萬科提供了另外的想象空間：物流倉儲本身便屬于萬科的優勢業務，其目標應該是全球第一，而不只是中國第一。

事實上，盯住物流地產這塊誘人蛋糕的并不只有萬科一家開發商，復星、富力、綠地等眾多地產商紛紛涌進物流地產領域，并將其視作多元化戰略轉型的重要一戰，物流地產終于進入了激戰的關鍵時刻。

在令人眼花繚亂的資本運作和產業布局背后，習慣了快速周轉的地產商如何適應需要長期持有運營的物流地產？如何在高資本的投入和長周期的市場訴求中尋求平衡？

大舉擴張物流地產

萬科在物流地產領域的野心和目標早已有跡可循。2014年，萬科涉入物流地產領域，在一年之后，正式成立了萬科物流地產發展有限公司，集團物流板塊進入加速快道。2017年之后，萬科持續在物流地產領域發力，截至2017年9月底，萬科先后進入25座城市，新增項目41個，總面積達313萬平方米。在這其中，僅在1-9月，新增物流項目便占23個，面積達到165萬平方米。

而集團旗下物流品牌—萬緯物流地產隨之應運而生，物流業務板塊初見雛形。根據萬緯物流的戰略布局，主要是聚焦全國三大經濟圈及中西部重點城市，截至目前，萬緯物流運營及在建總面積568萬平方米，運營及在建項目74個，進駐城市33個，服務客戶61家。

萬科在物流地產上的腳步并未就此停滯。想要迅速擴張，內生式增長太過緩慢，而并購不失為實現規模擴張的最佳途徑。

1月22日，普洛斯完成退市，萬科與其他財團為收購普洛斯而設立的基金成為普洛斯權益的單一最大持有人。得普洛斯者得物流地產天下，收購完成后，萬科的物流業務圖譜逐漸清晰：形成萬緯物流地產與普洛斯共存的局面，萬科物流地產的運營規模將得到大幅提升。

從整個萬科集團的發展來看，此單交易更具意義。萬科旗下各個業務板塊的演進、變化都是為轉變城市運營商而服務。在2017年雙十一前一天的萬科年終媒體見面會上，萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭曾向媒體表示：“在中國，如果雙十一有10億件快遞，那么約有5億件，是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨的。”

收購完成后，萬科的物流版圖將擴大到近6000萬平方米，擁有超過500個現代化物流園區，服務超過800家優質客戶，占據中國物流行業60%的份額。

相比商住地產而言，物流地產回報周期較長，資金沉淀多。資本的重要性不言而喻，萬科深諳此道理。

除了收購普洛斯外，去年10月萬科還與4家公司共同設立60億元的物流地產基金，其中萬科產業園擬認繳出資額15億元，占比25%。主要用于投資境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。

收購僅僅是開始，在解決規模和資本的基本問題后，如何招商實現盈利則顯得至關重要。

借助資本力量，整合公司的存量資源，實現內外部協同發展，萬科的策略清晰可見。

在外部協調上，去年9月，順豐速運與萬科物流簽署戰略合作協議，據其公開消息稱，雙方擬加強互動協調，充分發揮優勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區及商業配套等方面尋求戰略合作。

而對內，物流地產與其旗下的商業、物業、軌道物業等其他產業地產項目緊密聯系形成聯動。例如跟商業地產進行相關合作。

房企布局物流地產邏輯

規模發展之后，房企開始了自己新一輪戰略思考，萬科大舉進攻國內物流地產的同時，綠地、海航、華夏幸福等多家大型房企紛紛入局 ，物流地產市場一派花團錦簇。繁榮背后，是房企認知的變化。

雖然多元化業務轉型是眾多房企近年來發展的重心，但相比高歌猛進的住宅銷售業務，其發展尚未成熟，對公司收入貢獻不足，盈利依然是明天的事情。而物流地產的收益率明顯高于其他商業類地產，這吸引著眾多玩家爭相入場。

根據相關數據顯示，物流地產回報率明顯高于其他投資性房產，過去幾年物流地產的平均租金也保持穩健增長，目前中國一線城市物流地產收益率一般能達到7%-8%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。

“對于投資型物業來說，物流地產回報率更高，收益也趨于穩定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是補充。

這的確是一塊誘人的蛋糕。美國調查機構世邦魏理仕發布的《2017年亞太區投資者意向調查》報告顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業以獲得更高回報，物流地產在2017年占比20%。顯而易見，物流地產正受到投資者的青睞。

高昂的投資回報率背后也隱藏著巨大的發展潛力。數據顯示，在美國人均擁有的商業面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10。

根據仲量聯行的報告，到2020年，中國電子商務市場的規模將達1萬億美元。規模的擴大將對物流配送產生巨大需求。

這些結果在旁證，目前為止，資本投入密集的物流地產在真實的市場中還有很大的成長空間。

同策咨詢研究中心總監張宏偉分析，目前房地產行業面臨土地政策收緊的桎梏，而通過物流地產的模式獲取土地，對地產商而言，不失為一個理智的選擇。

物流地產投資回報期較長，收益更多依賴物流地產的運營能力。企業應該如何盈利？

嚴躍進稱，當前國內有不少物流園區都只是被當作簡單的倉儲空間，利用率不高。后續需要企業在產業聚集以及電商資源方面進行整合。除此之外，打造信息網絡平臺，使客戶能實現一鍵保修、在線跟蹤等。

越來越多的房企進入物流地產行業，資本的進入使得競爭格局加大。張宏偉表示，物流地產也要防范泡沫。“只有物流規模及范圍溢價、物流增值服務溢價才能讓物流地產實現真正地可持續增長。”