2003年普洛斯將物流地產帶入國內，開啟了物流地產的發展史。相比住宅及商用地產，高收益和高需求的背景讓其收益率可觀，因此大受地產、電商、金融大鱷追捧。但在強調融資能力，運營能力和規模效應的物流地產領域，賺錢并沒有想象的簡單。
問題一：什么是物流地產？
物流地產不等于倉儲廠房，因為物流地產的核心競爭力在于其提供的服務。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。在工業倉儲用地的建設指標逐年下降，同時地價逐年上升的情況下，粗放型物流地產開發已經不再適用，物流地產商作為物流企業和消費者之外的第三方，漸漸演變為提供一攬子中間服務的企業，不僅能通過精細化的設施高效解決存儲和配送問題，還能夠給物流企業提供指導，如普洛斯給入園企業提供解決方案。
物流地產也不是物流公司，因為它始終屬于“地產”，經營的是物流業務的不動產載體，比如物流園區、倉庫、配送中心、分撥中心等等。因此順風、德邦、DHL不是物流地產領域的企業，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹，安博，航港，才是這個領域的知名企業，傳統地產企業萬科、萬通、復星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥（阿里巴巴）、京東、蘇寧則是這個領域的新手。
問題二：物流地產為什么能火？
根據世邦魏理仕的數據，物流地產的遠期回報率明顯高于住宅及商業地產。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優質物流設施達到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優質倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優質倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。
高回報背后，是高質量物流設施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業相互依存的電子商務市場為例，其在三年內復合年均增長率達到107%，近十年的復合增速達65%，對物流行業的數量和質量提出較高要求；“雙十一”網上購物節的興起更是對物流業在“短時間大流量”方面的考驗，“快”成為電商制勝的關鍵要素之一。但物流設施的供給量遠遠落后與需求，根據根據中國物流協會的數據，目前中國人均倉儲面積僅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現代物流的需要。面對當前物流市場的攀升的需求，當前國內物流設施在數量和質量上都遠遠不夠。
在這樣的情況下，各路電商、房企和金融資本紛紛加碼物流地產。電商當中，阿里巴巴菜鳥網絡在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂了超過1000畝的供地協議；京東自2007年進軍物流地產領至今，倉儲面積超過100萬平方米，在360個核心城市有850多個自營配送站。
房企方面，萬科牽手黑石凱雷及KKR布局物流地產，綠地集團成立了產業地產事業部，中天城投50億投資貴陽保稅區的進出口物流，五洲國際與普洛斯達成合作協議發展商業物流園。金融領域，本地基金增資、境外資金涌入，如加拿大養老基金之前所投入的10億美元資金已幾近全數投資，又對嘉民中國物流基金進行了新一輪注資5億美元；以厚樸投資牽頭包括多家大型國有企業和領先的投資機構組成的投資財團與普洛斯簽署了高達25億美元的戰略投資協議；中國平安也新近成立了物流、不動產等部門，并成功收購Vailog及民營倉儲物流設施，此外還通過投資1號店等電商機構曲線進入。
問題三：物流地產怎么做？
有錢就是任性，我要進軍物流地產！但…我到底要做啥呢？
具體來說，物流地產的核心可以分為三個模塊：開發，運營及金融工具。
物流地產開發
地產開發是物流地產業務的基礎環節，顧名思義，是將土地建設成可以使用的物流中心，然后將開發建成的物流中心交付給地產運營方用于出租，或是出售給物流地產基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產開發業務的收入在主營業務收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻了30％左右的主營業務利潤。再往下，物流地產的開發又可以分為自建以及定制化兩種服務。
物流地產運營
地產運營管理業務負責將地產開發業務部門開發建成的物流地產出租給客戶使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產運營管理業務的收入在主營業務收入中雖然只占了30％左右，但卻貢獻了50％以上的收益，是盈利性很強的業務。
物流地產運營部門的收益對于出租率和租金率的影響較為敏感。以普洛斯為例，在租金水平不變的情況下，出租率1%的變動將對公司全年的稅前收益造成約510萬美元的影響；而平均租金率每變動10%，會使稅前利潤波動900萬美元。因此，對物流地產商而言，穩定的客戶群、強大的客戶黏性至關重要。
所以，物流地產商往往會提供收購與回租服務，以提高自身服務水準，同時滿足客戶不斷增加的財務目標。其操作過程為，地產公司將客戶目前擁有的物流設施購買回來，將其設計規劃后，根據長期業務關系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續使用這些現代化物流設施。這種模式的益處在于，客戶（物流公司）可以削減對固定資產的投入，而將其主要精力投放在核心業務上，因此大大提高了資產回報率，減少企業負債率。
地產基金管理
由于物流地產資金需求大，回收周期長，因此借助地產基金進行輕資產運作是國際上一貫模式。以普洛斯為例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產基金主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產。
通常普洛斯在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當于獲得一個2-7倍的股權資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營業務收人中雖然僅占了6％左右，卻貢獻了14％左右的主營業務利潤，成為普洛斯盈利性最強的業務，同時基金對于投資的回流使其成為資本循環中的關鍵節點。
區別于傳統物流地產依靠收取租金來收回投入，地產基金可將新建成的物業資產置入基金平臺，提前兌現開發的收益，加速了資金的回籠，實現了高周轉、高杠桿和高回報的輕資產運營模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產上采取的開發方式。
自建服務。由物流地產商自行開發建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，并提供物業管理服務，是物流地產最主要的運作模式。這種靈活機動的租賃方式，使得客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設施，從而降低了客戶的經營風險。
定制化服務。物流地產商根據客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規模、合同條款等方面滿足客戶的定制化要求，建設與管理其專用的物流設施，以及后期為客戶提供便捷、高性價比的物流設施與物業管理服務。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運營管理系統”，提供的強大物流配送網絡涵蓋了倉儲設施的整個流程，通過策劃、構建與設施管理來實現。其為阿迪達斯量身打造了國內最大的單體庫作為中國的配送中心，極大的阿迪達斯提高了在華的物流運營效率和物流服務品質。
以普洛斯為例的物流地產業務結構
問題四：物流地產的錢真那么好賺？
咦，有這么好賺的錢嗎，我不會破產吧？
在普洛斯的帶動下，物流地產領域熱鬧非凡。但蓬勃同時，讓人不免擔心以下的四點，容易讓土豪又吐又嚎：
首先是融資難。由于投資周期長，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠遠不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因為他是亞洲第一、全球第十的房地產基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國內的學徒們，由于國內的金融環境，即使財大氣粗如萬科萬通，其融資難度也遠高于境外的普洛斯。
其次是拿地難。由于倉儲物流對GDP貢獻不高，盡管中央物流行業利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線城市工業用地指標逐年下降的情況下，普通物流地產商拿地也會愈加困難。
第三是附加服務要求高。和所有做的好的產業地產開發商一樣，物流地產商的角色并不是一個空間提供者，而是一個領路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業提供咨詢服務，華夏幸福大力發展自己的產業創投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產商，首先需要對物流行業有著深刻的理解和前瞻的洞察。
最后是競爭大。中國的物流地產目前已經是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場占有率上，還是在融資、開發、運營、服務水平上，都輕松甩中國企業十條街。在這樣的競爭局面下，本土企業想要出現后起之秀，任重而道遠。
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