壟斷中國物流地產市場13年后，外資開發商們終于迎來了一個夠分量的本土對手。
萬科董事會秘書譚華杰6月19日向記者確認，萬科已經成立了萬科物流地產發展有限公司，在國內辦公，這意味著萬科正式進軍物流地產行業，目前萬科已經擁有了武漢陽邏和貴陽龍里兩個物流地產項目。
這次出擊其實“蓄謀已久”。根據記者統計，2014年開始，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關的企業。
譚華杰還表示，萬科將和世界上最大的另類資產管理者之一黑石集團合作，合作的方式依不同項目而定。黑石主要的角色還是財務投資人——雙方合資成立項目公司，萬科全權負責操盤。萬科會長期運營管理物業，但不一定會長期持有。在客戶穩定、資金收入穩定之后，他們會采取證券化的退出方式，也就是將物業放到境外或者國內的REITs市場上。
??“在我們不動產領域要找藍海市場不容易，物流地產就是。”譚華杰曾在今年4月接受記者專訪時稱，他認為目前中國物流地產領域基本空白，前十名全是外資背景，但是每年的開發能力也非常有限。
這確實是一塊誘人的蛋糕。根據普洛斯的市場調研數據，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設施，但其中現代化物流設施僅僅為1/5，1.1億平方米。他們判斷，不出15年，中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現代化物流設施的市場規模將達到2.5萬億美元。
中國的市場太過龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實力的物流地產開發商，市場空間依然巨大。但這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產開發商幾乎全部有外資背景，本土出身的寶灣、維龍也有大量股份握在普洛斯手中。
萬科一開始就來勢洶洶，2015年，他們計劃開發超過100萬平方米的物流物業，這已經超過目前排名第二的嘉民。來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有180萬平方米的物業，每年的建筑規模高達80萬平方米。
最大的物流地產巨頭普洛斯2002年進入中國，在35個城市開發了185個物流園區，物業總面積1180萬平方米，是中國最大的物流地產開發商，規模幾乎是之后九家開發商的總和。現在，普洛斯在中國的年增長率依然高達38%。
高速增長要歸功于中國高速發展的電子商務行業。中國的在線零售銷售自2006年以來增長了約70倍，年復合增長率高達84%，而未來三年，規模還將翻一番，達到5.6萬億元人民幣（約合9100億美元）。
譚華杰告訴記者，萬科會從經濟活躍，對物流需求高的長三角、珠三角、環渤海，以及內地的大型城市開始，逐漸形成全國性的布局，“不會局限在一二線城市。”
這考驗著萬科選擇布局的能力，過去的兩年里，600億的熱錢流向了物流地產。物流地產最重要的兩個布局點北京和上海已經面臨土地供應緊張，而其他最重要的三個城市天津、成都和武漢，已經出現了短期的泡沫。
目前，上海大塊完整的倉儲用地主要集中在郊縣，而市區內的零散土地主要集中在國企手中。由于空間的限制，上海市政府目前更鼓勵發展港口物流，對城市配送用地的控制比較嚴格。同時，上海現代化物流設施的空置率也已經達到了16%，其中臨港區的空置率已經達到了40%。
1.5線和二線的重點城市也不容樂觀。嘉民中國區運營總經理黃煒告訴記者，過去的幾年，天津、武漢、成都政府供應了大量的物流土地，這幾年物流地產的供應會集中釋放，導致供應的增長速度超過需求，政府現在已經在控制供地的規模。
根據仲量聯行的報告，地理位置優越、土地政策寬松的城市最近幾年已經出現了供應高峰。武漢的現代化倉儲從2011年到2015年增加了8倍以上，從8.5萬平方米激增到了69萬平方米，而且今后三年還規劃供應90萬平方米。
在這樣的背景下，開發商對優勢地塊的爭奪將越來越激烈。黃煒說，物流地產和住宅、辦公都一樣，選址要考慮“地段、地段還是地段”，尤其是要有便利的交通，海港、河港、空港的土地資源是不可以替代的。這樣稀缺的資源必然會引來各家的爭奪。
現代化倉庫供過于求的苗頭也開始出現。武漢的空置率已經達到了33%，而2011年時是完全滿租的。成都的空置率也從2011年的0.6%飆升到了20%。
萬科長于住宅開發，轉向陌生的物流地產，將極大地考驗他們的開發和學習能力。現代化物流設施對于施工的要求極高，一名資深的物流地產從業者向記者表示，“雖然萬科住宅開發能力強，但是萬科造過鋼結構的住宅嗎？造過三噸荷載地平的住宅嗎？更別說政府會要求你的物業要與當地的產業結構相適應。”
對此，萬科看起來信心滿滿，他們的回應是“萬科這樣的房地產開發公司去做物流地產，是沒有任何擔心的，越復雜越能體現我們的能力”。
能否獲得大型租戶的認可也是萬科需要考慮的問題。第三方物流公司、制造業和零售業企業是物流地產最大的客戶群體，而它們已經大多是普洛斯、嘉民、安博的長期客戶。比如聯邦速遞、亞馬遜、UPS和DHL都是普洛斯的客戶——普洛斯60%的租戶是跨國公司的零售、物流、消費品企業；嘉民的客戶則有順豐、宜家和迪卡儂等。除非萬科具有明顯的租金和服務優勢，否則很難讓他們轉投萬科。而如果沒有這些大租戶撐腰，萬科也無法完成網絡化的布局。
萬科深知這一點，他們的策略是從內資企業中去挖掘客戶。普洛斯、嘉民、安博等開發商雖然壟斷著市場，但是他們的租戶主要來自于外資企業。近年來，內資企業，尤其是隨著以三通一達、順豐為首的快遞行業以及唯品會、京東等電商崛起，未來將會成為物流地產最重要的租戶，這正是萬科的機會。
萬科要和市場上的巨頭抗衡，最重要的武器是更低的融資成本。以上物流地產巨頭后面有著加拿大養老基金、新加坡政府投資公司這樣的大金主，融資成本可以說是物流地產最重要的因素——低于5%是最理想的。所以雖然有很多地產商都想做物流地產，但光是這一條就將大多數人拒之門外。
對此，萬科方面表示，將融資成本控制在6%以下完全沒有問題，集團做物流地產的核心能力是在國外資本市場的融資能力，萬科的信用和號召力都有非常顯著的優勢。
而黑石的加入將可以帶來大量熱錢，黑石準備成立130億美元的全球房地產基金，同時其針對亞洲房地產市場的50億美元基金也已經籌集完畢。
現在唯一的問題是，以快速騰挪著稱的黑石是否有耐心等待資產的升值——物流地產項目的培育期要3到5年，回報期更是可能長達10年。2010年，黑石旗下的工業地產基金IndCor成立，僅僅4年就收購了1100萬平方米的產業，而美國最大的專注工業地產的DukeRealty基金發展1100萬平方米的物業用了42年。從它在美國運營物流地產和工業地產的方式來看，黑石不見得有耐心等待萬科成長，它很可能和萬科聯手進行大手筆收購，完成物業積累。
然而，在嘉民等巨頭看來，萬科不足為懼，甚至可能成為巨頭們發展壯大的墊腳石。黃煒告訴記者，他們并不擔心，甚至歡迎新的開發者加入，“一旦萬科意識到自己的成本比我們高，它就會把物業賣給我們。”
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