今年年初，王石對于萬科“獨立出三個事業部”的規劃現在都已逐一浮出水面。其中產業地產的藍圖尤為引人矚目。
7月31日，萬科北京區域首席執行官兼北京公司總經理劉肖宣布，萬科將與北京鏈家地產展開精裝業務合作。同一天，幾個月前宣布上市計劃的萬科物業，與首創置業成立了新物業公司，以更好地管理雙方物業資源。
與此同時，萬科產業地產上市路線也被曝光。上海萬科產業地產事業部負責人鄭華透露，到2017年底，如果一切順利的話，產業地產將會被拆分上市。
按照萬科的規劃，到2017年底、2018年左右，產業地產重資產部分將產生550億元的總收入，租金約50億~60億元；輕資產部分能有11億元的收入，利潤約為3億元，利潤率達25%~30%。
今年6月，萬科物流地產事業部已經被拆分為獨立的公司，并與美國黑石基金合作，欲打造中國版“普洛斯”。
與物流地產板塊相比，萬科的產業園區輕資產化步伐相對滯后。數據顯示，萬科主要的產業園區項目約有60%用于銷售，剩余部分持有出租，資產證券化程度很低。
未來，萬科不會選擇重資產持有，而將在園區的運營管理方面發力。在鄭華看來，傳統的產業地產商大多停留在基礎的園區服務，行業對增值服務的需求尚沒有得到滿足，而萬科想要嘗試的就是：重服務，偏運營。
分拆計劃
細心的記者們察覺到了名片上職位的變化。半年前，上海萬科副總經理、產業地產事業部負責人鄭華如今的頭銜是“產業資產管理公司總經理”。
作為萬科產業地產最重要的試點之一，上海萬科極力想把自己的產業地產模式做成集團范本，并在全國推廣。目前，上海萬科的產業園區有6個，管理面積150萬平方米，約占集團產業地產總量的15%~20%，其目標是，到今年年底將管理面積拓展到13個園區。
萬科產業地產戰略正逐步明晰，其主要推手鄭華的背景卻頗為神秘。2014年年中，萬科在上海成立產業地產事業部，鄭華任事業部總經理。當年10月底，上海萬科聯手天安數碼城在上海北蔡拿地。除此之外沒有更多關于鄭華的報道，在萬科的官網上亦沒有其詳細履歷。
在此前接受采訪時，鄭華表示：“我們成立了一個關于園區的運營團隊，這個團隊基本上涵蓋了目前大家所認知的園區的投融資等功能，還有一些公共屬性的功能，例如文化、藝術、教育。”
一位了解萬科的人士向記者透露，鄭華先前的工作更多是上海萬科的項目文化平臺打造和后期運營，接手上海萬科產業地產事業部后，公司也希望其能夠打造產業地產事業板塊的運營平臺。
2014年10月29日，在上海萬科領航商務品牌發布會上，備受矚目的徐匯萬科中心項目正式揭幕，上海萬科的商務理念、企業服務理念首次被公開定義，上海萬科商用服務體系“星商會”也首次亮相，其背后的主要負責人也是鄭華。
在計劃中，萬科的產業地產服務平臺也將圍繞“星商會”展開：成立全國化的產業資產管理公司，輕重結合，重資產部分包括園區的銷售和出租；輕資產主打“星商匯”產業服務品牌，面向萬科內部以及外部的產業地產開發商，快速復制，輸出品牌和管理實現盈利。
不過，財務出身的郁亮更希望產業地產板塊以高利潤率證明這個板塊的潛力。按照萬科的初步設想，到2017年底，萬科產業地產的輕資產收益應達到11億元，實現利潤3億元，利潤率達到25%~30%。
“如果一切順利的話，產業地產將會被拆分上市，正常情況下是60倍估值，市值差不多也有180億。”鄭華表示。
輕資產路徑
與產業園區相比，萬科物流地產的輕資產化顯然走得更快。從獨立起，萬科就攜手黑石共同亮相，顯然是希望能以黑石強大的資本運作能力為自己的物流地產輕資產化撐腰。
不過，目前市場分析人士的共識是，黑石主要是一個純粹的財務投資者——在國內市場上萬科負責攻城略地，黑石則從國際資本市場上為項目尋找資金，萬科會長期管理運營物業，但是不一定會長期持有。在客戶穩定、現金流達到一定要求后可以通過黑石將資產打包出售。
這一手法與萬科此前在部分商業項目中嘗試過的輕資產路線類似。
去年9月24日，萬科以16.51億元的價格出售旗下全資子公司上海萬獅置業有限公司90%的股權，并與買方就萬獅置業的未來經營及管理訂立合營公司協議，萬科仍將負責萬獅置業旗下項目后續的開發與運營。
此前，萬科還與凱雷簽署了《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》。根據《意向書》，雙方將會成立資產平臺公司，萬科與凱雷的股權比例分別為80%、20%。“這些合作都是以萬科在聯營公司中的絕對經營管理權作為前提而成立的。萬科與凱雷合作絕不是賣商業。”彼時負責商業地產業務的萬科高級副總裁毛大慶在接受媒體采訪時強調。
“如果物流地產也是這么做的話，風險并不大，”上海凡宜和倉儲有限公司常務副總經理鄭衛華認為，“即使不成功，算上項目成本、土地溢價，再加上一些利潤，轉手也是不難的。”
倘真如此，物流地產對于萬科的意義只是將自己的拿地能力與黑石的資金實力結合，以拿—建—售的模式實現資本的快速流動，從而實現高投資回報率的目標。
不過目前看來，萬科似乎并不想只賺快錢。“我們希望在后期的運營方面賺錢。現在都在做輕資產持有，我們可能不會大量持有物業，更多讓基金去持有或者以合作的方式持有，留下運營部分的收益長期做下去。”鄭華表示。
這意味著萬科必須在整個產業地產領域集中注意力將技術、服務、客戶、平臺等園區運營難點逐一攻克。對萬科而言，這將是更大的挑戰。
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