普洛斯是全球領先、亞洲最大的現代物流設施提供商。公司在中國、日本、巴西和美國擁有并管理約4790萬平米的物流設施,2015財年收入7.08億美元。2009年Prologis(即現在的安博)將旗下中國和日本業務剝離出售,保留原有管理團隊以及繼續使用中文名稱“普洛斯”,成為現在所指的普洛斯。公司于2010年于新加坡證券交易所上市,控股股東為新加坡政府投資公司。
電商需求增長、現代物流設施稀缺推動現代物流地產發展。中國人均可支配收入近年來增速保持在9%以上,居民消費能力不斷提升,而連鎖零售銷售額占比僅約10%,未來連鎖零售將繼續快速發展;近年電商銷售額也存在爆發式增長,據艾瑞咨詢數據,2015年中國網絡零售額將同比增長43%,2016-2018年年均增長率將保持在25%。連鎖零售和電商的快速發展將推動對高效的現代物流設施需求。
另一方面,目前中國物流設施總供給不足,2014年人均物流面積僅為美國的1/12,同時現代物流設施稀缺,占比僅18.2%,未來在現代物流設施的供給方面有巨大的增長空間。需求和供給兩方面結合將持續推動我國現代物流地產未來的增長。
領先的布局+強大的開發管理+高效資金循環,打造普洛斯核心競爭力。
(1)公司在中國、日本、巴西和美國均有廣泛的地域布局以及領先的規模,除在美國的物流倉儲面積排名第二,在各國均位于大幅領先地位,這為客戶提供豐富的地域擴張選擇,提高客戶粘性,同時也實現規模效應降低成本。
(2)公司匯聚前Prologis核心團隊、沿襲嚴謹的管理決策流程,同時與國企和政府合作擁有豐富土地資源構成強大的開發能力,同時提供覆蓋全流程的附加服務,能滿足客戶嚴苛要求,積累了包括主要電商和第三方物流商在內的穩定客戶基礎。
(3)公司借助開發基金以及REITs形成開發和運營兩端高效的資金流轉模式,有利于增加收益、迅速擴增規模以及分散風險,以公司持有45%的基金權益測算,基金模式相比直接投資模式能獲得2.2倍的物業開發機會以及50%的管理費收入提升。
管理費收入增長拉動收入,物業增值構成利潤主要增量,持續新建物業保障未來增長。公司2015財年收入7.08億美元,同比增長13%,其中租金相關收入占總收入的88.1%,管理費收入占比10.1%,近年隨基金管理規模不斷增長,管理費收入未來將成為收入的主要拉動因素。公司2015財年歸屬凈利潤4.86億美元,同比下降29%,主要由于出售中國業務33.8%股權導致的稀釋效應以及基金資產的一次性外匯損失;其中物業公允價值變動收益為4.88億元,構成主要的凈利潤增量。公司持續增長的在建物業以及豐富的土地儲備,將支撐公司未來持續增長。
資產價值+開發增值+基金收益價值構成公司估值,約118億美元。按公司公告中84億美元NAV、公司測算的15億美元基金管理業務價值,以及假設10倍PE下開發增值部分估值19億美元,公司合計估值118億美元,約合165億新加坡元。目前市值約78億新加坡元(截至20160215收盤),較估值折價約53%,較凈資產118億新加坡元(84億美元)折價34%。
風險因素:(1)匯率波動影響業績表現;(2)物業公允價值波動風險;(3)中國物流設施需求不達預期;(4)物流地產行業競爭加劇。
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