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（2016年5月）早在2012年就開始有了物流園區(qū)閑置超過60%的說法，這或許只是某位業(yè)界人士的隨口一說，但我們的確可以看到，大批規(guī)劃中的物流園區(qū)里除了圍墻就是雜草叢生。

因為從來沒有明確過物流園區(qū)的面積到底是按規(guī)劃面積、設(shè)計面積還是按建設(shè)面積作為計量標(biāo)準(zhǔn)，官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也就沒有了物流園區(qū)“閑置率”這一表述。但由于筆者一直從事物流園區(qū)規(guī)劃方面的工作，也調(diào)研了許多地區(qū)和行業(yè)的物流園區(qū)，因此對其中的一些情況還算比較了解。如果僅以規(guī)劃或者控制土地的面積計算，保守來說，閑置率應(yīng)該超過80%，而從建成面積來看，所謂的閑置率應(yīng)該低于60%。多數(shù)控制性土地都缺乏真正的投入建設(shè)，往往幾萬畝的規(guī)劃面積，真正投入建設(shè)的可能只有幾千畝左右，所以去實地參觀，看到的自然是雜草叢生的荒地。

還有個并不準(zhǔn)確的數(shù)字，在以倉儲物流園區(qū)為服務(wù)的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區(qū)沒有發(fā)揮預(yù)期效能的原因有很多，其中包括國家與省市缺乏頂層設(shè)計和全局統(tǒng)籌，各地區(qū)服務(wù)輻射區(qū)域重疊、同質(zhì)化競爭；園區(qū)規(guī)劃缺乏與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠(yuǎn)，園區(qū)占地面積明顯過大；管理者運營能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營者缺乏持續(xù)投資意愿等。

許多專家把這一輪物流園區(qū)建設(shè)稱之為“圈地運動”，因為一方面許多地方是以物流園區(qū)為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實；另一方面則更加干脆，只是買下土地，坐等土地升值后再賣出去，根本就沒有規(guī)劃日后的運營。究其核心原因，正是因為土地的價格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機比例更高了。

我國自2006年開始實施18億畝耕地紅線，2007年開始實施土地儲備制度，同時國土資源部一直在收緊工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)的土地審批和土地供應(yīng)；加之國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)火爆，房地產(chǎn)價格飛漲數(shù)十倍，而當(dāng)前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區(qū)用地，這就是為什么地方政府、各類企業(yè)和流動資本共同盯上了物流園區(qū)這塊肥肉的原因。

2013年，國家發(fā)改委會同12部門出臺了《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020）》，將北京等29個城市確立為一級物流園區(qū)布局城市，將石家莊等70個城市確立為二級物流園區(qū)布局城市。應(yīng)該說，這是因為看到了一些地方脫離實際需求、片面追求占地面積和規(guī)模的盲目性，也看到了物流園區(qū)“落地難”、“用地貴”和基礎(chǔ)設(shè)施投資不足的問題。

物流節(jié)點城市和物流園區(qū)的分級規(guī)劃在戰(zhàn)略層面有了統(tǒng)一部署，這為減少物流園區(qū)閑置奠定了宏觀政策基礎(chǔ)，但如何真正實現(xiàn)物流園區(qū)的有效運營，還需要從地方政府的具體措施和企業(yè)的微觀運營來深層次思考。

首先，要引入經(jīng)濟利潤的概念。經(jīng)濟利潤是經(jīng)濟收入減去經(jīng)濟成本，其中經(jīng)濟成本不僅僅包括會計成本，還包括機會成本，也就是把資源從其他生產(chǎn)機會中吸引過來必須支付的報酬；經(jīng)濟收入不僅僅包括會計上實際獲得的收入，還包括資產(chǎn)增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應(yīng)當(dāng)包括由于物流園區(qū)的集約化和規(guī)模化所帶來的利潤增值收入，以及各種與物流相關(guān)的增值服務(wù)所帶來的利潤增長收入；而經(jīng)濟利潤就是在經(jīng)濟收入高企的情況下使得債務(wù)資本和股權(quán)資本的投資者獲得高企的“超額利潤”。

其次，要了解物流園區(qū)的發(fā)展需要兩個基本要素：投資和運營管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個投資增值中土地增值的“超額利潤”，有的投資者可以利用三分之一的土地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業(yè)乃至流動資本都樂于擴大物流園區(qū)規(guī)劃面積的重要因素，而所謂的物流園區(qū)規(guī)劃也不過是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個投資增值項則需要更加有效地結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈資源以及經(jīng)營者的實際運營績效才能實現(xiàn)的，由于目前物流園區(qū)的平均獲利回收期長達(dá)十年到二十年，且還隨著宏觀經(jīng)濟走勢存在各種風(fēng)險，后兩個投資項的“超額利潤”并沒有被廣泛認(rèn)可，因此也就難免產(chǎn)生“圈地容易落地難”的問題了。

解鈴還須系鈴人，既然明確了問題的本源，也就容易解決問題，那就是在規(guī)劃的源頭上就引入經(jīng)濟利潤的評價，特別是引入對物流園區(qū)自身運營優(yōu)勢帶來的集約化和規(guī)模利潤以及運營者可能實現(xiàn)的增值服務(wù)利潤的評估體系。