2015年，隨著萬科、平安不動產、綠地、萬通、合生等多家企業宣布進軍物流地產行業。一時間，物流地產這個一直以來由外資企業強勢主導的藍海市場開始涌入滾滾資本大潮，其中，有一家特立獨行的物流地產商以絕對黑馬的姿態躍到大眾眼前，它就是第一產業集團。
之所以說它特立獨行，并不是說第一產業集團的倉庫與其他競爭對手有什么不同，而是它在頂層設計和實操層面，與普洛斯、嘉民、宇培、易商乃至平安不動產都有著相當大的差異。這一點我們且慢表述，我們先看它的簡介。
2014年創建于香港的第一產業集團，運營總部設在深圳。第一產業集團背后的老板是葉澄海。說到葉澄海，這也是一個傳奇人物，上世紀八十年代即從政界轉投商界，通過多年苦心經營，其家族名下還有醫藥上市公司信立泰藥業等產業。感興趣的可以自行去百度一下。
第一產業集團主營業務方向是開發現代物流倉儲設施、開發創新型產業園區和傳統工業園區的升級改造。目前，第一產業集團在全國擁有的物流倉儲用地已超過150萬平方米，第一產業集團總經理苑志奇透露，目前第一產業集團在中國大陸投資管理的子公司已達14家，主要以華南地區為戰略根據地、以北京上海重慶武漢一二線城市為中心向全國布局，2018年第一產業集團的土地儲備將超過350萬平方米。
土地資源是物流地產企業的核心競爭力，尤其是在2015年以后，涌現出大量的國家級區域發展機會，對物流地產有很大的推動作用。如絲綢之路經濟帶、21世紀“海上絲綢之路”、長江黃金水道經濟帶、上海自貿區、前海新區以及京津冀一體化等，物流在其中都扮演著至關重要的角色。但是，起步晚，土地資源稀缺、運作經驗缺乏等因素也直接制約著新興物流地產商趕超普洛斯、宇培這些大戶人家。
“在內地拿一塊地，從申請到拿到地中間可能需要3-5年的時間，就目前經濟形勢，一個企業3-5年都可以上市了。”苑志奇說，現成的土地越來越少了，第一產業集團畢竟是物流地產行業的“新兵”，在拿地方面同普洛斯又或是有背景的國企競爭顯然優勢不大。
于是，第一產業集團打起了“閑置土地”的主意。這也就是我們最開始強調第一產業集團特立獨行的關鍵之處。
土地閑置是一種對土地資源的浪費，閑置的土地越多，對土地市場及房地產市場的危害就越大，會導致市場上房子供應量就少，供不應求導致房價上漲，房價上漲得越快，土地的價格就上漲越快，“地王”的現象就會越來越多。所以，對閑置土地的處理受到各級領導和主管部門的高度重視。對第一產業集團來講，更是一個“突圍”的機會。
“我們正在走一條最難的路。因為我們拿到的土地很多都是爛尾的，處理起來很麻煩，很多物流企業都不想要接手。”苑志奇說，第一產業集團主要切入點就是盤活閑置土地資源，提高土地投資回報率，實現土地的增值收益。
苑志奇表示，第一產業集團從閑置土地資源切入物流地產還有另外一個原因，“我們發現，比如在一些華南的一些重點城市，像東莞、惠州等等，盤活閑置土地這一塊，即使是普洛斯和嘉民這些行業大佬，也沒有完全滲入進去，但是，這塊市場的需求是相當大的。”
第一產業集團正在建設中的東莞虎門港物流園，用地面積4萬多平方米，建筑面積2.5萬平方米，預計2017年完工
拿到土地之后，第一產業集團有兩種不同的開發流程。一種是標準設施開發流程，還有一種是定制開發流程。苑志奇介紹，在正式開發某物流園區之前，第一產業集團首先將進行全面的市場分析，比較不同開發區政策層面優惠條件以及相關行業區域需求量等條件。“確定目標區域后，我們將通過投標、收購等方式獲得該土地使用權。然后才根據當地環境，合理、科學的設計、規劃園區建筑及道路布局，建造符合規定的高品質倉庫。”
另外，“不同的客戶是有不同的需求，比如一個南方的客戶，對倉庫的溫度有嚴格要求，我們就會專門為他做這個溫控，定制化服務。”苑志奇表示，根據客戶提出的具體要求，第一產業集團制定相應的方案。在與客戶協商選定園區地址以后，第一產業集團通過投標等方式獲得該塊土地的使用權并與客戶共同設計規劃園區的建筑、道路及綠化等設施。設計完成后，由第一產業集團開發建設該園區直至落成，客戶成功入駐
第一產業集團定制開發流程
物流地產發展到到今天已經開始走向國內企業與外資企業博弈的分水嶺。之前一直是外資企業主動，國內企業覺醒得比較遲，如今盡管外資占據了大半壁江山，但是，普洛斯、嘉民模式只是國外的一種物流地產模式，這種模式不是放之四海皆準，國內更多需要的應該是像第一產業集團這樣多元化的、因地制宜的發展模式，在別人都冷落的領域中，不靠規模，而靠服務于行業的附加軟性服務拔得頭籌。
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