隨著中國中產階級迅速壯大，蓬勃發展的消費品零售市場為現代物流業提供長期機遇。同時，過去十年來國內線上零售飛速成長，電商及消費者對高品質的物流配套設施和高效及時的供應鏈配送也提出了新的需求。此外，產業升級中逐步向產業價值鏈的中高端邁進，高新技術產業和裝備制造業的發展也為物流需求提供了充足動力。
仲量聯行大中華區評估咨詢部總監劉嘉敏表示：“我國物流行業的高標庫占總量比重不足5%。在‘零售+電商+高端制造業’三輪驅動下，優質物流倉儲的供需缺口將不斷擴大，未來高標庫市場存在較大發展空間。”
基于此，仲量聯行評估咨詢服務部最新發布“物流市場活躍指數研究”報告——《縱觀物流格局，洞察活躍市場》旨在提供與物流市場相關的經濟、社會和產業等因素的整體化梳理，以洞察全國主要物流市場的活躍程度，明晰物流市場活躍能級的分布格局。
三大維度、42個指標綜合衡量，評價物流市場活力
基于經濟水平、社會基礎和產業發展三大維度，仲量聯行評估咨詢服務部結合宏觀經濟數據、市場行情數據和物流行業專家意見，設計出物流市場活躍評價體系，以指數形式體現該物流市場的系統性活躍能級。
在42個評價指標當中，共有39個指標是定量因素，占總體評價體系的92.8%。定量因素主要由市場所在城市及省份的經濟基本面、基礎設施建設、產業表現（如貨運量和貨運周轉量）和相關產業規模等指標構成。另外3個定性調查因素分別為入駐情況、投資熱度和租金走勢，是體現該市場物流需求旺盛程度的顯性指標，由研究團隊向活躍在物流地產租賃、交易、評估一線的行業專家進行調查問詢得出指標數據。
在物流市場活躍第一梯隊的城市當中，來自粵港澳大灣區或長三角城市群的城市超過八成，分別為廣州、深圳、上海、蘇州、東莞。結合評價體系的指標數據來看，這些城市的共性在于：均被列為國家級物流樞紐和全國綜合交通樞紐的戰略地位、居民可支配收入和社會消費品零售總額遠超研究樣本城市平均水平、工業實力雄厚、投資熱度較為高漲。
蘇州及東莞作為非省會城市表現突出
蘇州和東莞是第一梯隊市場中僅有的非直轄市、非省會和非經濟特區的城市，在并不具備戰略地位優勢的情況下，其物流市場活躍程度仍然表現突出。
就蘇州市而言，在物流市場活躍指數研究的評價模型下，其經濟水平子維度在三大維度中得分占比最高，其中最突出的優勢在于所在省份及自身所具備的雄厚的工業實力。2018年，蘇州市規模以上工業企業數量達到9851個，并以33,354億元人民幣的規模以上工業總產值居于研究樣本城市第二，僅次于上海市，強大的經濟水平和工業基礎催生并支撐起強勁的內生需求。
與此同時，比鄰上海的優越地理位置讓蘇州直接承擔上海市物流倉儲的外溢需求；建設國家級物流樞紐中心、全國綜合交通樞紐中心的戰略方向的提出，更是為區域便捷交通網絡的建設和供應鏈高效配送的實現創造巨大機遇和潛能。
東莞與蘇州物流市場的需求結構相似，東莞作為大灣區的新興經濟增長極和廣深衛星城市，其高標倉需求增長模式也由不斷攀升的內生需求和來自廣深的外溢效應所構成。
而不同點則在于，東莞的物流倉儲需求則更多受益于粵港澳大灣區在科技產業與創新產業等第三產業的優勢：2018年，廣東省的第三產業產值以54,710億元居于全國省份之首；在5G、人工智能、機器人技術、基因技術等創新密集型行業奠定的基礎之上，未來大灣區科技產業的聚集性和聯動性必然進一步提升，對相關服務業的需求也將持續強勁。
本次“物流市場活躍指數”研究模型的指數賦權結合了智力經驗與數據形態，其中專家打分法糅合了物流交易、租賃和評估一線專家的市場認知與專業判斷，熵權法根據數據本身的分布特征總結指標重要性程度，兩種方法互相印證，互相權衡，共同提煉出兼具定性與定量的指標權重測算方法。
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