中物聯冷鏈委與鏈庫平臺聯合發布《2025年冷庫市場分析報告》，報告顯示，截至2025年，冷庫總容量（以銷區為主的公共型食品冷庫）為2.67億立方米，同比增長5.53%，其中第四季度新增350萬立方米，新增供應較為平穩。整體市場供大于求，多數城市冷庫空置率與租金價格同比基本持平或有小幅下降。
一、冷庫建設投資趨于理性，規模穩步擴容
在冷庫去存量壓力與部分地區空置率高企的形勢下，冷庫建設投資逐漸趨于理性。據中物聯冷鏈委和鏈庫平臺不完全統計，2025年冷庫項目資金投入為485.40億元，同比增長2.38%，增速較去年有所下降，其中第四季度冷庫項目資金投入為126.60億元。全年冷庫建設項目涵蓋了產業融合類產業園（以預制菜為代表）、物流/供應鏈、冷鏈物流等共539個項目，其中冷鏈物流項目最多，共計206個，占比為38.22%。
圖1 2025年冷庫投資項目類型占比
數據來源：中物聯冷鏈委、鏈庫網
在“兩重”“兩新”等補貼政策的支持和引導以及市場需求的驅動下，冷庫規模穩步增長。截至2025年，冷庫總容量（以銷區為主的公共型食品冷庫）達到2.67億立方米，同比增長5.53%，其中第四季度新增容量為350萬立方米。
二、冷庫市場供給過剩，華東地區供需雙旺
受新增冷庫投入市場以及市場需求波動影響，部分地區冷庫供給過剩。鏈庫平臺數據顯示，2025年冷庫求租量為2739.03萬立方米，出租量為3915.65萬立方米。
在冷庫出租端，華東、華北、華南三大核心區域合計貢獻超七成的市場份額。其中，華東地區以34%的占比穩居首位，作為全國冷庫資源最密集的區域，其高標倉占比突出，智能化與綠色化水平領先，可出租優質資源充足；華北地區占比為21.07%，其依托農產品主產區的集散需求與首都都市圈的保供需求，冷庫供給規模快速擴容；華南地區占比為18.03%，其憑借本地消費市場支撐、食品加工產能集聚，疊加面向東南亞的跨境通道紅利，區域冷庫供給呈現穩中有升態勢。
圖2 2025年各區域冷庫出租容積占比
數據來源：中物聯冷鏈委、鏈庫網
在冷庫求租端，市場呈現明顯的區域集聚特征，超過84%的需求集中在華東、華南、華北三大區域。華東作為絕對核心，憑借長三角的產業集群、跨境港口樞紐和高消費力，占據全國一半的冷庫求租需求；華南和華北則分別依托食品加工產業、東南亞進口通道，以及北方農產品集散和都市圈消費，成為支撐市場的重要增長極，求租需求占比分別為17.69%和16.80%。
圖3 2025年各區域冷庫求租容積占比
數據來源：中物聯冷鏈委、鏈庫網
三、多數城市冷庫空置率及價格同比基本持平或有小幅下降
受冷庫市場需求增長與周轉速度加快帶動，全年平均冷庫空置率水平同比小幅下降，多數城市冷庫空置率同比基本持平或小幅下降。其中，南寧的冷庫空置率為32%，同比2024年增長7個百分點，增長最高。這一趨勢主要受新建冷庫進入市場，服務于傳統農產品存儲的普通高標庫存量競爭嚴重，疊加市場需求波動，高附加值需求尚未形成規模，空置率水平有所提升。廈門的冷庫空置率為28%，同比2024年下降8個百分點，下降最多。其主要受高標冷庫供給精準匹配與跨境電商、水產加工產業等對冷庫需求提升的影響，空置率水平有所下降。
圖4 2025年部分城市冷庫空置率
數據來源：中物聯冷鏈委、鏈庫網
受新建冷庫投入市場與市場需求波動影響，2025年平均冷庫價格同比小幅下降，多數城市冷庫價格同比基本持平或小幅下降。結合冷庫高價和低價綜合考慮，海口的冷庫價格同比2024年增長最高，冷庫低價環比增長6%，冷庫高價環比增長9%。這一趨勢主要源于封關政策，水產、肉類加工類企業投資預期增加的帶動，以及冬季果蔬采摘存儲、年末存貨等因素共同推高了倉租價格。長春的冷庫價格同比2024年下降最高，低價環比下降32%，高價環比下降33%。主要由于新增冷庫交付，需求端提升不明顯，供需剪刀差拉大影響，導致倉租價格下行。
圖5 2025年部分城市冷庫平均價格（低價）
數據來源：中物聯冷鏈委、鏈庫網
圖6 2025年部分城市冷庫平均價格（高價）
數據來源：中物聯冷鏈委、鏈庫網
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